xx市xx商贸城销售策划报告

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1、XX市XX商贸城销售策划报告目录第一部分项目分析及营销思路一、项目销售资料分析二、XX消费市场分析三、项目SWOT分析四、项目前期销售的主要症结及对应营销思路第二部分项目定位一、项目形象定位二、项目价格定位三、销售案例分析第三部分销售推广一、产品利益点整合二、推售计划三、宣传推广附表：XX商贸城商铺价目表第一部分项目分析及营销思路一、项目销售资料分析1、项目概况XX商贸城位于XX市XX路与桥南路交汇处西南角，将开发成一个拥有住宅、临街商铺及专业市场的综合性商住小区；受委托内容要求，本销售报告暂不对住宅

2、物业销售进行分析，以下内容仅涉及商业部分。项目商业部分由临街商铺及专业性市场二个部分组成，共有商铺592间，其中：临街商铺共37间（为上下两层），底层建筑面积为1850.81M2；专业市场性市场共555间，二层楼商铺330间,底层建筑面积9087.71M2，三层楼商铺225间，底层建筑面积6631.48M2。所有商铺合计底层建筑面积为17570M2，商业总建筑面积41772M2。项目内规划有一纵一横二条商业步行街，步行街道路宽度为16M；另外车行道路规划五纵四横，道路宽度为7—12M不等；2、配套设施

3、市场内规划有20个停车位，为小区经营商户及往来人流提供车辆停放；纵横步行街相交处为占地约1200M2“明珠广场”，为人流循环及休憩之处；每铺安装电话、有线电视接口，配独立卫生间、厨房及楼梯。3、工程进度项目于2003年11月可完成主体工程，2003年12月底全面竣工交付使用，2004年元月1日正式开业。4、销售价格本项目各商铺均按底层建筑面积计价，二—三层为免费赠送。销售价格定为6000—8000元/M2不等，经粗略核算，预计整体销售均价在7200元/M2左右。市场内主力商铺尺寸为4×7M，建筑面积为

4、28M2，平均单位商铺总价约为20万元。5、销售状况XX商贸城于2003年2月对外公开推广，初期采用客户登记方式进行认购意向登记，不收取认购金，客户登记踊跃；然而过几个月后，在正式对外销售并收取定金时，交纳定金的却寥寥无己，导致开盘销售不畅。据了解，在开发过程中，由于预计本项目的销售会直接对当地其他各楼盘产生巨大冲击，外界散播着对项目不利的种种流言；加上发展商自身内部管理的原因，导致项目工程进度缓慢，刺激社会传言的形成，其结果就是消费者对本项目的信心不足，直接影响项目销售进度。市场规划业态不明朗，没有

5、引进专业经营管理公司，经营户及投资者对市场未来经营兴旺没有充足的信心，销售的进度和商业价值都会受到一定影响。二、XX消费市场分析XX市属于宜春地区的一个县级市，全市辖24个乡镇，其中建制镇12个。市区所在地为筠阳镇。全市总人口78.57万，其中农业人口59.95万，以农业人口为主。XX市地方产业主要为：建材和汽运，在江西省有着“建材县”和“汽运乡”的美称。由于XX市城市人口较少，市民对商品房消费力有限，其房地产业也起步较晚，房价仅在600-800M2元/之间，处于江西省各地市中下游水平。房地产业起步晚

6、、商品房价格低，并不能说明XX市人没钱，XX市有着数十万的“建材”和“汽运”从业人员，人民生活比较富裕，市民有着较强的投资欲望，这可从XX市高企的商铺价格上（最高售价12000元/M2）找到佐证。三、项目SWOT分析1、项目劣势（S）Ø地处XX路东端，商业氛围不浓；Ø由于地块条件及自身规划的原因，项目外部昭示面狭窄，与XX路及桥南路连通口仅为16M宽，不易吸引人流和形成人流汇集；Ø项目工程进度缓慢，部分建筑仍没有开始施工；Ø规划布局不合理，道路狭窄，建筑风格过时不精致，不具备形成高尚专业市场的基础条件

7、；Ø没有对业态进行充分的整合，前期营销概念模糊，令消费者无所适从；Ø项目营销方式完全不符合实际，推广宣传内容缺乏说服力；Ø销售资料做得不到位，缺乏对市场卖点深度挖掘和针对目标客户的理性宣传。2、项目优势（W）ØXX路作为当地最具商业价值的道路之一，项目虽位于尾端，但仍为不可多得的商业旺地；Ø项目经营规模相对于当地消费市场来说，具备了形成大型综合市场的规模条件；3、项目威胁（O）Ø项目对角处的“朝阳批发市场”，由于招商不成功，导致大量商铺闲置，成为当地最具代表性的商业物业失败案例，该项目由于与本项目仅一

8、街之隔，容易引导消费者产生本地段不适宜做大型专业市场的歧意；Ø锦江外滩运作在前，吸纳了大部分客源，导致市场消费力不足；同时由于该项目在规划及营销方面强于本项目，已经在消费者心目中树立了高尚商业物业的形象，项目之间的竞争及客源的争夺，本项目明显处于下风；Ø鞋类、服装的中高档品牌大部分已进驻锦江外滩，而且目前开发商正在对家电商户进行重点招商，由于当地经营商户数量有限，如本项目招商不成功，项目的快速销售便无从谈起；Ø部分商户已购买了锦江外滩商铺，为自己投资利益