服务到位不越位街道办社工委居委会物业管理合同培训讲义.pdf

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1、园区社管局物业管理培训讲义管理有为有不为、服务到位不越位——苏州工业园区街道办、社工委物业管理专项培训讲义江苏加得律师事务所主讲：潘重岳2014年3月江苏加得律师事务所1/35潘重岳律师园区社管局物业管理培训讲义内容提纲第一部分：物业管理中要点、难点、重点问题概述1、与业主及业主自治机构相关的问题业主的定义、资格及人数的认定业主小组制度业主代表大会的成立条件业主代表大会与业主大会的权利、法律地位业主的缴费义务、责任及处置措施业主大会、业委会乱作为、不作为的救济措施与监督业主委员会委员的担任条件及罢免条件2、与物业服务企业相关的问题前期物业承接物业物

2、业服务企业及其人员资格、资质、合同备案物业服务企业项目负责人制度物业服务企业的选聘、续聘、解聘物业使用的禁止性行为物业服务企业的责任承担及特殊服务的约定物业管理区域的划分3、与物业服务用房、车位车库及维修资金相关的问题物业服务用房车位车库的归属与租售专项维修资金的缴存、承担和使用江苏加得律师事务所2/35潘重岳律师园区社管局物业管理培训讲义第二部分：街道办（社工委）及居委会权力清单1、街道办（社工委）的权力与职责：国家物业条例的规定江苏省物业条例的规定苏州市物业条例的规定园区管委会对社工委的职能定位及要求2、居委会的权利与职责国家物业条例的规

3、定江苏省物业条例的规定苏州市物业条例的规定住建部指导规则的规定3、政府行政主管部门的职责（不应由街道办社工委承担的职责）国家物业条例的规定江苏省物业条例的规定苏州市物业条例的规定园区管委会意见的要求住建部指导规则的规定第三部分：案例分析物业服务企业向业主收取押金的案例物业管理区域划分的案例业委会诉物业公司的民事诉讼案例物业管理纠纷案例（备用）江苏加得律师事务所3/35潘重岳律师园区社管局物业管理培训讲义第一部分：物业管理中要点、难点、重点内容概述一、与业主及业主自治机构相关的问题1、业主的定义与资格及人数的认定条件1.1、【国条例】房屋的所有权

4、人为业主1.2、【北京房管局2003年意见】依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》，国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋权属的唯一合法凭证，也是对外公示房屋所有财产关系的重要凭证，因此，业主是指房屋权属证书上记载的权利人。1.3、【住建部《业主大会和业主委员会指导规则》2010年】第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。法条引用：物权法第二章第三节规定第二

5、十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力1.4、【住建部指导规则：业主人数的认定】第二十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分

6、的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。江苏加得律师事务所4/35潘重岳律师园区社管局物业管理培训讲义2、业主小组制度的含义同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：1、推选业主代表出席业主大会会议；2、决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；3、决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业

7、主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。3、业主代表大会的成立条件符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（统称业主大会）会议：物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。4、业主代表大会与业主大会的权利、法律地位业主大会：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集