浅谈大型Mall的规划设计.pdf

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1、浅谈大型Mall的规划设计1.文晓军2.李志明1.裕景兴业(大连)有限公司辽宁省大连市1160012.大连市民用建筑设计院辽宁省大连市116001摘要：Mall全称ShoppingMall，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。和国内常指的购物中心不同，Mall是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，包括百货店、卖场及众多专业零售店在内的超级商业中心，面积不低于10万m²,有统一的运营商。Mall的发展往往和该地区的GDP水平有直接关系，同时需要该地区强大的消费总量。我国人口密度远远大于西方发达国家，有着强大的消费潜力，随着我国

2、GDP的高速增长，Mall必将在我国蓬勃发展。关键词：选址、业态分布、动线组织、空间布局、经营管理中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：一、Mall的项目选址城市中，一个成熟的商圈可以充分支持Mall的存在。Mall开发的基础条件，是项目所在核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现核心商圈的消费能力；其次，地处交通枢纽，位于交通集约发射点，拥有集体运输工具的Mall更容易取得成功。大连百年城位于大连青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是太平洋百货，名牌荟萃，管理先进，深受大连消费者喜爱。作为大连建市百年的标

3、志性建筑，从坐落到现在，走过二十年依然不过时，被认为是大连最成功的Mall。而一度被评为是世界最大的“华南Mall”，其失败的主因就是因为选址先天失误。华南Mall所在的万江区，与市区隔江相望，缺乏成熟商圈，当地既没有大型特色的商品产地资源，又没有文化、旅游资源。从东莞市区过来购物，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。二、Mall的业态分布大型Mall的业态主要由百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、购物中心等方面组成。笔者通过与马来西亚某商业地产开发和运营商（已在中国投资购买大型Mall物业）的长期配合与交流，总结出一些世界

4、先进商业运营商的业态分布理念：以一个五、六层高的Mall为例，地下或半地下一层会出现品牌超市、低端卖场和美食广场等，其位置并不显眼，是面向大众化消费的区域，为整个Mall吸收相对低端的消费群体。其中超市需要靠近地下车库出入口和一个独立的卸货区，方便顾客和超市运营商的物流；首层将是高端区，云集世界一线品牌，包括时尚服饰、名表、名包等，大牌的进驻，有助于提升整个商场的档次，抬高整个商场的租金。沿街或者旺铺未必是最高端或者最受欢迎的品牌，最受欢迎的品牌可能会出现在纵深比较深的一角，这样可以利用其品牌效应拉动人流，也可以抬高同层商铺的租金。

5、为首层高端商户提供一托二模式商铺，利用沿街优势，使其享有独立入户的客流；二到四层，是品牌专卖店，档次由高到低辐射开来，包括服装、鞋袜、饰品、电子产品、儿童玩具、体育用品等等。相对于首层的高端品牌，其品牌会是世界二线或是本土一线品牌。在这几层内会出现一到两个主力店，主力店的定位将直接影响整个Mall的定位；第五层或者顶层，将又是一个高端区域，五星级电影院、KTV，咖啡厅、Ballroom以及高档餐饮等将会在此出现；气候和环境条件比较好的地区，在整个Mall的屋顶还会有室外游泳池和室外网球场等场所。Mall作为世界大型商业地产的顶级形态

6、，在众多业态的支持下，涵盖各种不同类型的消费群体，满足其一站式购物、休闲、娱乐、餐饮的需求。三、Mall的动线组织1．Mall的出入口设置，应与市政交通互相配合。Mall的主要出入口外部，应设置集散式的广场，以达到缓冲人流的效果。主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。2．Mall的内部应杜绝人流和车流交叉的现象，这在一定程度上影响人流的动向。车库出入口应远离人行出入口，Mall内部应设置到达车库的独立出入口。人流和货流应避免交叉，不要应为运送货物而占用公共空间或是电梯系统，而阻碍人流走向，

7、运送货物应尽量在人流较低的时间段内。大型业态（如主力店、电影院等）应尽量设有专门的运货通道。3．Mall的平面交通。平面交通对引导人流起到至关重要的作用，顾客进入Mall后要有一条明显的主通道，宽度在8~10米，保证顾客能够拥有舒适的步行空间，顾客在主通道能清楚的看到商场平面业态划分。除去主通道外，与之相连的次通道，使客流有效的到达业态分区，根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同，应在4~6米之间，以保证顾客不会再拥挤的情况下购物。无论主通道还是次通道，都应设有清楚的标识牌，应该包括楼层、安全出口、收银台、卫生间、电扶梯位置等信

8、息，主通道宜设有业态全景分布图。主次通道的设计，应避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中庭的双环回型平面布局，此种布局可以增加商场的通透感，有利于Mall吸引人流，使商铺价值达到最大化，。4．Mall的垂直交通：1）．扶梯作为Mall的