万科-东京建物学习9-日本房地产市场及东京建.pdf

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1、東東京建物京建物阶段汇报9——日本房地产市场及东京建物的市场选择上海区域本部企划部佘润廷200７年5月19日日本房地产市场1、市场发展回顾（一）日本经济崩溃以来的房地产市场发展：年度平均单价变化年度供应量变化年度成交率变化第一阶段：91~92年供应量紧缩、成交率急剧下降、住宅成交价格急剧下降第二阶段：93~96年价格下跌、房产商迫于资金压力，大量住宅上市。由于价格较低，成交量急剧回升第三阶段：97~02年价格持续下跌，跌幅有所缓和。供应量和成交率有小幅波动，但基本保持平稳。第四阶段：03~至今价格止住跌势，开始稳步上涨。供应量成交量保

2、持稳定日本房地产市场1、市场发展回顾（二）日本房地产市场近年以来的结构变化——向城市中心集中91年以来，日本房地产市场价格持续下降、利润率降低，城市中心由于土地的稀缺性、生活工作的便利性，其价值越来越得到认识。从东京市场结构来看，城市中心“都心、城区、都下”等地区成交份额的比率从25%上升到了50%，同时，东京建物也将目标市场锁定为此部分。东京按区域划分市场成交结构变化Word版文件来自:地产交流群群号:127644268原版文件仅限群内成员交流原版文件下载地址:http://hi.baidu.com/dichanjiaoliu日本房

3、地产市场1、市场发展回顾（二）日本房地产市场近年以来的结构变化——住房“低价化”目前东京市场的住宅单价已由91年的350万日元/3.3平米，下降到07年的180万日元/3.3平米。相比91年，目前东京的房地产市场已经向低价化发展，总价3000~5000万日元的住宅占总成交的比例由91年的30%上升到了70%，成为市场主流东京按价格段划分的市场结构变化情况Word版文件来自:地产交流群群号:127644268原版文件仅限群内成员交流原版文件下载地址:http://hi.baidu.com/dichanjiaoliu日本房地产市场1、市场

4、发展回顾（二）日本房地产市场近年以来的结构变化——住房面积“扩大化”经济崩溃之前的日本住宅平均面积很小，70平米以上住宅仅占总成交的40%，随着住宅单价降低，近年来日本住宅有面积扩大化的趋势，70平米以上的住宅已占总成交的80%左右。（日本的房屋面积仅计客户专有的套内面积）东京按价格段划分的市场结构变化情况Word版文件来自:地产交流群群号:127644268原版文件仅限群内成员交流原版文件下载地址:http://hi.baidu.com/dichanjiaoliu日本房地产市场2、市场现状及发展趋势（一）趋势1：近2年，城市中心和远

5、郊住宅价格上涨很快随着日本经济回复景气，日本房地产市场也逐步恢复景气。（1）城市中心由于其土地的稀缺性和城市的生活便利性，价格上涨很快。（2）远郊住宅由于其拥有较好环境和自然资源，被高端客户作为第二居所，价格上涨也很快。以下附表为两年以来东京住宅价格上涨情况统计，可以看出城市中心区普遍上涨了100~150万日元/3.3平米、远郊区普遍上涨了50~100万日元/3.3平米。最近の相Word版文件来自場感の変化（:地产交流群販売坪単価）最近の買収市場の相場感2年前までの相場感群号:127644268●都心３Aハイグレード物件@600～80

6、0万円←＠450万円●渋谷区一等地ハイグレード物件原版文件仅限群内成员交流@600～700万円←@380万円●城南部（世田谷）@350～400万円←@300万円城市中心●都心・湾岸部（豊洲）@250～300万円←@220万円和远郊住●西側近郊部（吉祥寺）@350～400万円←@250万円宅价格的●東側近郊部（錦糸町）@250～280万円←@190万円上涨主要●西側郊外部（立川）@200～250万円←＠180万円是中高端客户消费●神奈川県・近郊部（横浜）@250～280万円←@220万円能力增加●千葉県・主要駅（稲毛駅）@200～230

7、万円←@170万円的结果●埼玉県・主要駅（浦和）@200～250万円←@180万円原版文件下载地址:http://hi.baidu.com/dichanjiaoliu日本房地产市场2、市场现状及发展趋势（二）趋势2：客户的住宅消费意识的转变日本公寓住宅市场近年来一直保持着8万套左右的年成交量，市场刚性需求已接近饱和。同时由于经济危机的原因，目前日本社会长久以来的年功序礼制、终身雇佣制正在发生变化。年轻人拥有财富的机会增加，这导致客户对住宅的消费意识也发生了变化。公寓住宅市場社会经济雇佣状况连续十年保持8万套的年成交量终身雇佣制、年功序

8、列制正发生转变Word版文件来自:地产交流群刚性购买需求接近饱群号:127644268和，年轻消费者拥有财富机会增加原版文件仅限群内成员交流2年前对已成交客户调研结果2年前对预想购房客户调研结果买房的动机是？预想购买的时