万科2009年年度报告.pdf

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1、2009年度报告公告编号：〈万〉2010-007重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、肖莉董事、李家晖独立董事、徐林倩丽独立董事、齐大庆独立董事亲自出席本次董事会会议。宋林副主席、王印董事、孙建一董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权；李小加独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权齐大庆独立董事代为出席会议并行使表决权。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证

2、年度报告中财务报告的真实、完整。致股东………………………………………………………………….…………………………2公司基本情况简介………………………………………………………………………………4会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………………….5股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……6董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….10公司治理结构……………………………………………………………………………………15股东大会情况简介………………………………………………………………………………23董事会

3、报告………………………………………………………………………………………24监事会报告…………………………………………………………………………………….…50重要事项………………………………………………………………………………………….512009年年志………………………………………………………………………………………59财务报告………………………………………………………………………………………….591一、致股东2009再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域

4、。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。复苏的逻辑世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域，2009年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V形反转的醒目轨迹。对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对

5、短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。在2006年的年报中，我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海，正诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人

6、。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。我们可以用这样的逻辑，对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。2009年的成交量，有一部分本应属

7、于2008年——在这样的解释下，2009年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007年到2009年，全国新房成交量的年化增长率约为10％，而这恰与经济的年增长速度相接近。在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我们无需因2009年的成交新高而狂喜，也无需对2010年可能出现的市场缩量过于惶恐。无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有