苏州市城市房屋拆迁评估技术规范

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1、苏房〔2008〕3号市房管局关于印发苏州市城市房屋拆迁评估技术规范的通知各市、区房产管理（规划建设）局，其他各有关单位：为进一步规范城市拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，现将《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范》印发给你们，请遵照执行。本规范自发布之日起施行。原苏州市房产管理局《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》（苏房〔2004〕11号）同时废止。二○○八年四月十五日苏州市城市房屋拆迁评估技术规范第一章总则1.1制定依据为规范城市房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《城市房屋拆迁管理条例》，建设部《房地

2、产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，制定本规范。1.2估价目的适用本规范的评估目的统一为：为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而评估其房地产市场价格。1.3价值定义房屋拆迁评估的价值定义为：不考虑被拆迁房屋在评估时点所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含房屋拆迁过程中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等其它费用。1.4适用范围本市国有土地上拆迁房屋价格的评估。1.5评

3、估时点房屋拆迁的评估时点为房屋拆迁许可证颁发之日。—2—1.6拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积的认定拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积应以委托人依法确定的为准。1.7评估方法房屋拆迁补偿价格评估采用市场比较法、成本法等评估方法进行。1.8评估程序（1）根据委托要求，明确评估时点，明确评估的范围及评估对象的基本情况；（2）收集评估所需要的资料，包括评估对象的权属、面积、用途、房地产交易实例等；（3）实地查勘，根据结构、用途等不同类别，对评估范围内的房屋进行分类，并对评估对象的位置、环境等状况进行记录；（4）拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及

4、评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度；（5）采用实地分户调查、丈量、摄影等方法，收集评估所需的数据和有关资料；（6）选定评估方法，计算确定评估结果；（7）撰写整体评估报告及分户评估报告；（8）将评估报告交委托人。对有异议的评估报告进行答疑、复核。对通过技术鉴定，要求重新评估或修正的部分，进行重新评估或修正；（9）评估资料归档。1.9评估报告拆迁评估机构按《房地产估价规范》规定的内容出具整体评估报告及分户评估表，并须经注册房地产估价师及参加评估的人员签名并加盖评估机构公章。具体参考格式见附件1、2、3、4。—3—1.1

5、0资料存档评估机构应当将下列资料与评估报告（含技术报告）共同整理归档保存：（1）评估委托协议；（2）拆迁许可证；（3）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；（4）评估对象的实地查勘纪录、照片等资料；（5）可比实例的实地查勘纪录、照片等资料；（6）确定评估结果的有关系数、参数等资料；（7）其它涉及评估项目的必要资料。评估报告及有关资料至少应保留10年。1.11证据保全评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。第二章市场比较法2.1市场比较法将需评估的拆迁房

6、屋与在评估时点近期交易已成交的类似房地产进行比较，根据技术规范对交易实例的已知价格作适当修正，测算出拆迁房屋的客观合理价格的方法。2.2选取可比实例选取的可比实例应符合下列要求：（1）与评估对象所处的拆迁区位或道路等级相同或接近；—4—（2）与评估对象相类似，包括用途、体量、层次、建筑结构相同或类似等；（3）交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；（4）成交日期与评估时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；（5）应当选取3个以上的可比实例；（6）选取的可比实例成交的最大单价与最小单价之间的差异一般不超过20%。2.3各

7、项因素修正在建立价格可比基础上，对可比实例价格进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。2.3.1计算公式为:评估对象的评估价格＝可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易部门登记的成交价格、拍卖价格及市房地产行业协会估价专业委员会信息库提供的实例或其他实际成交实例等；交易情况修正——修正因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算；交易日期修正——将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估

8、时点价格，可用房产交易部门公布的价格信息等为依据进行调整；区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括区域的繁华程