名企产系列研究.pdf

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1、万科企业股份有限公司1万科集团坚持“让建筑赞美生命”的企业核心理念，截止11年6月底，下辖四个区域公司,进入47个城市，在发展项目共227个，调控中销售业绩逆势增长Ø北京区域：城市布局北京沈阳太原青岛大连长春天津烟台Ø上海区域：上海合肥南京宁波北京区域杭州江西苏南无锡芜湖扬州温州成都区域上海区域Ø深圳区域：深圳广州佛山东莞中山珠海厦门福州深圳区域长沙海南Ø成都区域：销售业绩成都重庆贵阳昆明指标销售金额（亿元）销售面积（万平米）西安武汉新疆2011年1-6月同比增长2011年1-6月同比增长万科656.578.6%56

2、5.576.7%数据来源：万科销售业绩公告2本报告是严格保密的。从项目分布情况来看，北京和深圳区域在售项目较多，年销售额超过50亿的城市达到14个深圳和北京区域项目超过总项目个数的60%年销售额超过50亿的城市达到14个级别界定指标城市深圳、北京、上海、广第一级年销售目标>100亿州、佛山、天津、沈阳、武汉8个城市100亿>年销售目标>杭州、东莞、长沙、大第二级50亿连、西安、无锡6个城市第三级年销售目标在50亿以下其他33个城市•从2011年万科227个可售项目分布来看，各区域占比•万科旗下公司按销售规模可分为三级

3、，第一级包括8排序依次为：深圳区域（33%）、北京区域（30%）、个城市，年销售目标大于100亿，第二级包括6个城上海区域（23%）、成都区域（14%）市，年销售目标大于50亿，第三级城市公司年销售目标小于50亿3本报告是严格保密的。“一线当家”的管理模式使得万科集团的管控模式相对较弱，集团总部只在投资决策阶段参与项目Ø战略总部：投资决策中心，分为产品线、运营线、管理线、监控线Ø区域公司：专业管理导向，分担总部专业管理职责和统筹协调城市公司运营Ø一线公司：执行导向，城市公司及其职能部门完成具体项目的主要经营管理活动4

4、本报告是严格保密的。在快速开发、快速销售经营策略的指导下，万科产品线形成了四大系列，八大品类，产品线幅度较宽，客户覆盖面广土地属性品类细分产品系列核心理念项目价值位置交通配套字母代称中文名称G1商务住宅城市金色系列都市.时尚生生活配套便捷的城市G2城市改善市区或新城区发达住宅GOLDEN活完善生活G3城市栖居规划有完城花系列大城.丰盛生市区（含新城舒适居住城郊住宅便利善的生活C城郊改善CITY活区）边缘(第一居所)配套低价格T1郊区栖居四季系列山水.悠然生郊区住宅郊区或卫星城不便利不完善TOWN活舒适居住金色系列：城

5、花系列：四季系列：T2郊区享受(第二居所)0-10公里11-30公里〉30公里TOP1城市豪宅高档系列墅庭.高尚生市区或郊区，对配套无占有稀缺资高档住宅便捷TOP活拥有稀缺资源要求源TOP2郊区豪宅5本报告是严格保密的。从家庭生命周期维度对客户进行划分是万科产品线的显著特点价值纬度家庭生命周期纬度细分指标详细描述年龄25-34岁的青年或青年伴侣（无孩子、青年之家无父母）业主年龄、是否父母社会新锐（老人）同住年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母青年持家（老人）小太阳0-11岁小孩+业主望子成龙后小太阳孩子年龄、是否

6、父母12-17岁小孩+业主（老人）同住三代孩子老人+业主+18岁以下孩子有老人家庭的直系代（准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、健康养老老人一二三代数老人＋中年夫妻+18岁以上孩子收入（包括教育、职务等资源）远高于其他富贵之家富贵之家家庭年收入家庭的家庭收入（包括教育、职务等资源）远低于其他务实之家家庭年收入家庭的家庭经济务实中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子6本报告是严格保密的。同时，不同家庭生命周期的客户有着不同的支付能力高富贵之家社会新锐望子成龙健康养老家老老老庭年青青后孩年年年小收年年小子一二

7、三三太年入之持太三代:代:代代:阳家家阳代空中青巢老年经济务实(包含中年之家)低青年中年老年家庭结构/家庭生命周期7本报告是严格保密的。在客户细分的基础上，细化土地属性，建立土地属性同客户的对应关系，完成品类框架产品系列产品核心价值品类各品类土地属性家庭生命周期注重工作便利，1）地块商务属性高，交通高度发达，享受市中心级G1关注产品服务及配套商务人士、顶级商务人士（商务住宅）品质2）地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大金色便捷的城市追求居住改善和G21）周边配套完善，交通便捷孩子三代、后小太阳（城市住宅）生活品质

8、（城市改善）2）适宜居住小太阳、老年一代G31）要求公共交通密集，站点在步行距离内青年之家、青年持家低总价优势(城市栖居）2）周边有较完善的生活配套小小太阳1）交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近孩子三代、后小太阳城花舒适居住C追求舒适居住2）相对市中心居住密度低小太阳、老年一代（城郊住宅）（第一居所）(城郊改善）3）地块所在区域居住氛围