城乡结合部土地市场管理调研报告.pdf

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1、!"#$%&%$’!""#$#调查研究城乡结合部土地市场管理调研报告土地利用管理司调研组编者按：在我国工业化、城市化速度不断加快的今天，城乡结合部的土地因其边际效应，成为土地交易最活跃的地区之一，也是城市建设快速扩张的重点地区。规范城市土地市场，控制城市建设用地规模，必须从治理城乡结合部开始。中本期刊登的这篇调查报告，向我们揭示了城乡结合部复杂的用地现状，分析了城乡结合部土地市场混乱的原因，对各地治理城乡结合部的办法进行比较，进国而提出，规范城乡结合部土地市场，实现城乡结合部现有建设用地的易主、易位、土易用，

2、解决城市建设用地需求。这对开启我们工作新思路很有帮助。地"(!#亩，其中大部分为集体建设用地。江苏省苏州市城乡城乡结合部土地市场现状与问题结合部耕地全部转变为建设用地的“无地队”达")个，加上下属县市，“无地队”多达*$$多个。广东省佛山市城区城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐总面积为##+)公里，城乡结合部农村集体建设用地占近形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体*$平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积&*+#平方表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失公里，“城中村”占地

3、就达,+!平方公里。控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交（二）各类用地交错、市场交易主体复杂易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法一是多头供地。土地供应的主体既有城市政府，也交易大量存在等几方面。有乡（镇）、村、村民小组，甚至农民个人。（一）城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量二是土地利用状况复杂：国有土地、集体土地混失控杂，不同主体的集体所有土地（村集体、乡镇集体、村城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区民小组）交错，农用地和建设用地插花，工业生产用地域土地利用结构中农

4、用土地急剧减少，建设用地快速膨和居住用地互相渗透。城乡结合部土地使用者和土地利胀，建设用地已经成为城乡结合部的主要地类。浙江省杭用结构变化速度快，杭州市近&$年来，城乡结合部许州市城乡结合部约有#$%的土地被农户个人建房占用，多农户已经不止一次地经历征地拆迁，搬了建，建了其中滨江区&!平方公里的土地只剩&平方公里可用，而搬，拆迁成本越来越高，政府、开发商和农户投入也越这&平方公里土地需安置农民建房的就占了近’"%。浙来越高。江省温州市瓯海区仅&(()年，非农建设占用耕地就达三是经济成分多元化。温州市瓯海区&(

5、()年工业!"!"#$%&%$’!""#$#调查研究生产总值中，国有、集体、城乡个体、其他经济成份所中，农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建设用占比例分别为：#$#%&、’($’(&、!!$!(&、地的(#’%件；农民住宅向城市居民出售或城市居民占)*$)%&。该区辽东村，农户经商的比例为’##&，有企用集体土地建住宅的’*%)件；未经批准擅自将集体土业*##多家，其中在自家宅基地上从事作坊生产的一二地变为建设用地的’’%%件；乡镇企业因破产、兼并百家。四是居民构成复杂。城乡结合部居住的既有城市等，使土地

6、使用权发生转移没有办理用地审批手续的居民，又有农村居民，还有大量流动人口。如苏州郊%**件，几项合计)*’!件，占违法用地总数的区，目前总人口为’()+,)人，农业人口占总人口的"%$"&。")&。城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易管理的复杂程度。产生问题的原因分析（三）土地交易形式多样，隐形交易突出，交易秩序混乱城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管易。集体土地交易形式多样：理政策不

7、明、管理不到位造成的。一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用（一）工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地权。江苏省’,,,年查出农村集体经济组织转让给开发快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力商用于房地产开发土地*%+宗，’),*亩，每宗地平均面工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土积!$!亩。地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，式，连带转让、出租土地使用权。四川省内江市’,,(民营经济和

8、个体工商户的发展，对生产经营、生活场所年以来，通过各类形式流转的集体土地’**)(宗，面积提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、"*+!亩，平均每宗地#$*亩。乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使三是农村集体以联营等方式转让、出租土地使用城镇向外扩张的速度加快；另一方面也带动了城市第三权，其实质是农民集体只出地，不参与经营，不负责盈产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些