新政后市场形势与发展趋势研判.ppt

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1、新政后市场形势与发展趋势研判----开发商的策略选择与相关建议2背景：从紧政策态势下的市场回暖13政策：经济下滑不改遏制房价决心走势：成交量二次触底后价格触底4对策：新一轮楼市新政下因应策略目录4.15新政后，调控沿着保障房、资金、土地、信贷四个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松从城市来看，价格涨幅较快的城市新政后价格出现较大幅度下降，8月份多数城市成交价格出现回升迹象市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势全国楼市回暖调查多方调查显示，市场购房者看涨情绪高涨，政策效力期望值下降为何会越调越高？平抑房价优化民生在经历了09年的大涨之

2、后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用。打击投资投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段。政治挂帅取信于民面对高房价，温总理虽然在多个场合表明态度，但愈调愈高的事实却严重影响了政府的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题。市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初的宏观调控目标并未达到，

3、政府面临非常大的压力李克强9月17日，加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。住建部9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。住建部银监会9月中旬开始，住建部和银监会组成联合调查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的“二套房贷”执行情况进行检查，并将结果上报国务院。国土部住建部9月26日晚，国土资

4、源部、住房和城乡建设部公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，强调，因企业原因造成土地闲置一年以上者、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地者均禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。保监会9月28日，中国保监会副主席杨明生于保险资金运用监管工作会议上表示，保险公司投资养老社区，严禁以养老社区名义炒作土地和开发房地产、严禁以社区名义炒作楼盘。财政部9月28日下午，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，该《通知》表示，将对当前公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予政策上的优惠。面对持续回

5、暖的市场，中央领导、各大部委明确表态政策调控层面“决不半途而废”，政策频出……9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。9月29日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，《通知》规定非家庭唯一住房征收契税3%，一年内换房者不再减免个税。9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首付比例提高至三成，严格执行之前的二套房信贷政策，三套房停贷……9月29日，住房城

6、乡建设部、国土资源部、监察部三部门公布《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。9月底以来，国务院住建部国土部财政部税务总局人行等有关部委连续出台深化调控的系列政策在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在减弱，政府初期调控目标并未达到。市场成交回暖导致9-11月政府政策加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”，提高购置门槛。小结2背景：从紧政策态势下的市场回暖13政策：经济下滑不改遏制房价决心走势：成交量二

7、次触底后价格触底4对策：新一轮楼市新政下因应策略目录高房价地区增加限价房供应主管部门应明确限价房售价囤地一年不得再竞买土地政府原因闲置土地限期查办9月26日国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理9·29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的细化一落实：房价上涨最快的深厦沪三地迅速出台贯彻细则，地方政府“临时限购令”频频出台……面对刚需释放造成的成交回暖，政府又选择了短期迅速见效的信贷政策，防止市场再度过热而失控4.15新政的信贷政策以误伤30%首套房购房者的代价抑制了60%以上的多次置业者，打击投机

8、投资行为效果显著从首付比例来看，首付三成将误伤30%的首次置业者，二套房首付50%以上对该类置业者有不同程度