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1、测绘信息与工程JournalofGeomaticsOct.2009;34(5)39文章编号:100723817(2009)0520039202中图分类号:P271文献标志码:B分层建设用地使用权登记的思考11,21张雅杰黄雯翠刘洋(1武汉大学资源与环境科学学院,武汉市珞喻路129号,430079;2吉林市城市建设信息中心,吉林市青年路30219号,132001)摘要比较了二维地籍与三维地籍的登记要素,分析了三维地籍研究的现状,提出了分层建设用地使用权登记的模式。关键词分层建设用地使用权;二维地籍;三维地籍;土地登记物权法第136条规定:/建设用地使用权可以
2、在土地的表现为界址点符号及其编号和界址点连线;反映在调查簿册地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,上,是各界址点的坐标或相对应位置说明。在三维登记中,不得损害已设立的用益物权。0其中,在地上或者地下设立的必须反映空间高度,必须反映三维界址点坐标。建设用地使用权,就是以独立空间为客体的分层建设用地使客体数量。在二维登记中,指宗地面积,由土地权属界用权。在分层建设用地使用权之间,只要做到空间无交叉、址确定。土地权属界址一经确定,土地面积也就随之确定。权利内容不冲突,就符合一物上不能同时存在两个内容相矛一般来讲,如果某一宗地的权属来源证明文件上的界
3、址范围盾的物权的要求。物权法的规定标志着我国从法律上引入与实地一致,而面积不一致,一般以界址范围为准。在三维了三维财产权的概念,对传统的二维地籍提出了挑战。登记中,数量有时需要用面积加高度甚至用体积来表示。1二维与三维土地登记要素比较分析2三维地籍研究现状我国目前二维土地登记基本单元是平面的宗地。登记分层建设用地使用权设立的客体空间,必须由不动产登对象是关于土地质和量的要素,包括土地权属性质与来源、记簿确定,才能获得法律上的独立,而且空间的位置和三维土地权利主体、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他参数必须确定,各空间之间不能重合,从而保证其物理上的内容
4、[1]。土地权属性质是明确附着在某宗地土地上的权利独立性与特定性[4]。的性质;土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土在GIS中,三维空间实体可分为地上实体、地表实体和地的方式,对确定土地权属性质至关重要;土地权利主体是地下实体,分别进行三维表达和数据管理,这些实体也是国指土地权利人,包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、土资源管理的对象,多数也是属于地籍登记的内容。地上实集体土地使用权人和土地他项权利人,其中国有土地使用权体包括房屋建筑和桥梁、输电线塔等基础设施;地表实体包人和土地他项权利人可以是自然人、法人和其他组织;土地括山脉等反映地形特征的
5、实体和道路河流植被等反映地貌权利客体是指土地权利、义务所共同指向的对象,主要包括特征的实体;地下实体包括矿体基岩等地质体、暗河岩洞等土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。地下自然空间和地铁防空洞等地下人工空间[5]。分层建设用地使用权登记基本单元是三维宗地,其基本二维GIS所能描述的空间实体一般抽象为点、线、面三情况包括宗地权属界面、界址点位置、宗地内空域的分割与类,且通常在二维平面上表达空间实体。三维GIS则要描述性质、相邻宗地的关系等。可以描述水平和垂直方向上的权点、线、面、体四类空间实体,空间维数的扩展使得同一实体属划分。由此建立的三
6、维宗地特征是:首先基于三维空间,描述的难度增大,其几何表达和拓扑描述在不同抽象维数下是用3D坐标来描述的闭合立体空间域(体);其次依附于土的差异巨大[5]。在目前三维GIS的研究中,地上侧重于建筑地但并不绝对要包含地面,可以和地面相离、相交或者相切;物景观三维重现,地表侧重于地形、地貌重现,地下侧重于地[2]最后要求是由权属界面围成的。其登记的主要记载为:项质体和自然空间的模拟,且研究区域有限、专题单一,不足以目名称或坐落、产权人、权利取得方式、用途、使用期限、相对应对土地利用目前权属复杂、利用多样的三维重现和分析统应的地号、地下三维坐标数据、建筑面积、建
7、筑结构及使用条计要求。因而地籍登记中目前达不到真三维,简单的二维坐件的记录,如层数、部位、建筑类型、竣工日期、出入口的权属标加个Z向量不能实现空间拓扑叠加分析,更不能进行空间问题等[3]。模拟分析。从技术上看,由于三维地籍对象数据采集及计算相对于传统的地表建设用地使用权,在权属性质、权源机表达在技术难度大、复杂性高,目前难以全面实现。和权利主体上,分层建设用地使用权并没有什么不同,差别在澳大利亚的昆士兰州,三维登记已经部分地得以解来自于权利客体、权属界址和客体数量。决,其做法值得借鉴。由于昆士兰州的法律框架源于普通权属界址。在二维登记中,指某一人或产权单位
8、的土地法,具有三维几何性状的三维不动产单元是可以设定的,一的位置和
