附录 机构预测观点 广东房地产网.doc

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1、高度分化，地价和房价重回上升通道2012年第四季度及2013年房地产市场走势预测赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）10月份Z后，2012年第四季度及2013年的房地产市场走势己经十分明朗。1、土地一级市场将“量价齐升”。本轮房地产调控以来，各主要城市土地出让金收入大幅度下降。有关统计显示，2012年头三季，全国10大城市土地出让金为2732亿元，同比下降39%,地方政府从2012年9月开始，大量向市场推出土地，将延续至2012年第四季度和2013年第一季度。地方政府卖地愿望强烈，以量为主，求量不求价。大型房地产

2、发展商经历了近2年时间的“慎拿地，去库存，慢发展，快销售”之后，资金压力已大为降低。随着年末货币政策宽松的预期和对未来楼市前景的乐观态度，万科、保利等龙头房地产企业从9月份开始大量入市购置土地和项H。大型发展商在土地市场上的博弈能力越来越强。同吋，各地方政府为了“搞旺”土地市场，不断制造“地王”效应。2012年第四季度广东地区的土地市场将异常活跃，成交量将有较大幅度上升。土地价格将维持高地价水平。2、房地产山场最困难吋期己经过去。成交量从5月份开始，己经探底回升。在刚性需求为主要力量的推动下，实施“限购”的屮心城市，都出现了明显

3、的成交量回暖。以广州房地产市场为例，一手房成交量己经连续3个月超过70万平方米，回到本轮调控前的水平。预计第四季度楼市成交量将稳屮有升，在2013年上半年有望创出小高潮。3、房价重回上升通道。本轮房地产调控效果十分显著。在“限购”、“限贷”、“限价”等政策的影响下，广州、佛山、深圳等珠三角主要城市一手住宅成交均价呈平稳势头，快速增长的势头被遏制。当前广东地区一手住宅价格基本合理。考虑到广东经济虽然下行，仍保持年8%以上增长,居民收入水平逐年提高，商品房开发成本逐年提高，相应地房价水平每年应有合理的增长，年增长5%-10%为合理水

4、平。从供求关系分析、成本分析、货币政策分析、经济而分析，卅前楼价几乎没有下行空间。2013年，楼价将重回上升通道。4、大型商业、写字楼、酒店项H开发过热，可能形成下一•轮房地产泡沫。无论是广州、深圳、佛山等大城市，还是屮山、江门、东莞等屮小城市，2012年都掀起了新一轮的“造MALL运动”，大型购物屮心、写字楼酒店项FI大量兴建。短期内市场反应热烈。屮、长期分析，这几类物业可能造成未来的大量空置。5、很购”等房地产调控政策短期（2-3年内）不具备退出条件。广东屮心城市的土地资源紧缺，人口集聚仍在提速。房地产供求关系难以平衡。“限

5、购”是抑制投资、投机性需求，控制房价的最有力工具和手段。短期内，“限购”暂时没有替换手段。房产税并不足以替换“限购”政策。“房产税”试点出台应十分慎重。预测2013年楼市调控主要政策将延续，但会有调整和修正。6、未来2-3年楼市将继续高度分化。主要表现在：（1）新热点地区将不断出现。广州南沙、金融城、珠海横琴、深圳前海、惠东巽寮湾等地，都将出现房地产开发的新热点。（2）屮小城市地价、房价补涨结束，受“限购”影响的屮心城市楼价将重拾升势。（3）开发商高度分化。大型开发商业绩增长将远远超过一般屮小开发商的业绩增升。强弱差距进一步拉大

6、。未来土地一级市场和商品房，都将是大型开发商主导的市场。（3）非住宅类房地产项H将迎来黄金发展期，成为山场新的增长点和盈利点。世联地产市场研究部：9月的数据环比略有下滑，叠加房管局公布的十一黄金周数据下滑严重，导致媒体报道的声音较为悲观。然血，按照我们的观察，十一黄金周的真实成交情况良好，好于大家的预期。从十一•黄金周的调研屮，我们发现经过9月的常客后，推盘量在十一期间出现明显增长,产品结构以刚需为主，定价也较为实惠，延续了9月的平价状态，从而有效刺激了需求端，上门量集屮增长，认购量也出现了明显上扬，因此我们认为滞后的备案的成交

7、数据会在十刀的后三周体现。展望四季度，我们看好整个四季度的成交量表现，理由在于：其一，四季度的资金面上可能要好于三季度；其二，市场产品结构仍以刚需为主流；其三，我们调研的购房者信心持续向好。半然，H前的刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需耍主流开发商采取平价上量的策略，这也是我们最近一直建议的。合富辉煌：据合富辉煌监测，今年1〜9刀广州、深圳、佛山、东莞、屮山、珠海等6个珠三角主要城市的商品住宅成交量达2241万平方米，同比去年增幅5%。均价10318元/平方米，同比持平。新增供应2385万平方米，同比减少1

8、3%,今年同期供求消化比高达94%。今年1〜9月珠三角各地楼市总趋势是量增价稳，库存先升后回稳。9月以来全国土地市场明显升温，反映房金对楼市预期向好。H前土地市场热度仍在管理层允许范I韦I之内，在楼价和地价没有大幅波动情况下，未来楼市政策倾向于保持平稳。预计四季