前期策划建议书.doc

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1、四川省成都市龙泉驿区房地产项目前期研究策划初步建议书深圳市云灏房地产经纪评估有限公司二OO二年七月二十八日—33—敬启者：中铁五局集团成都天泉置业有限公司有关：成都市龙泉驿区房地产项目前期研究策划工作本公司蒙贵司之邀请，为上述房地产项目之前期研究策划工作提交物业发展初步建议书。敬请查收—33—1.市场背景调研分析调查目的：针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。调查思路——从宏观到微观，从整体到局部项目发展背景分析市场

2、背景分析结论整体供应片区供应经济概况城市发展战略房地产市场状况个盘分析消费者特征社会经济及城市发展战略概况寻找市场切入点互动分析`—33—1.1成都市社会经济及城市发展战略成都——四川省会——西南重镇、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商贸、金融中心文化名城——2300多年的历史文化名城风光民俗——独具魅力的旅游胜地开放之都——西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市1.1.1社会经济发展概况经济发展综述——成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。1999年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市

3、，它也是一座充满生机的现代化城市。成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。2000年成都市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。改革开放20多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是"九五"计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。2001年全市国内生产总值达

4、到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国内生产总值较1980年"翻三番"和人民生活达小康的目标。一、二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2001年末的8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优

5、势、科技优势和市场优势。—33—　　成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市40优行列。有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。2001年实际利用外资3.1亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9亿美元。外商投资的大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界500强企业来蓉投资和设立代表处达60多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市,与国内16个大中城市建立友好合作关系。　进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为西部大开发的亮点，国内外关注的热点

6、。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图，确定了新世纪前10年"构建西部战略高地，基本实现现代化"的总体奋斗目标，提出了"十五"奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长10%以上，到2005年人均国内生产总值达到2500美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5，城市化水平达到38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平，城镇居民人均可支配收入年均增长８％，农民人均可支配收入年均增长6%左右。社会保障体系健全，

7、各项社会事业全面发展。开发区发展情况——成都高新技术开发区始建于1988年。1991年3月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996年3月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊，面积47平方千米,人口20万人，紧临成都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成25平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金15亿元，各类基本建设项目开工面积166万平方米，竣工面积78万平方米，水

8、、电、气、路、通信等基础