2011年哈尔滨盛和天下项目营销策略总纲(世联)-186页_免.pdf

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1、谨呈：哈尔滨盛和房地产开发有限公司别墅写给松花江的赞歌－2011年盛和天下项目营销策略总纲版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第三部分蓝海战略价格策略推售策略客户策略第二部分开创蓝海媒体与渠道形象定位系列活动建议及营销总控图第一部分红海扫描TheStrategyoftheConformityMarketingstrategysystem目标、市场、本体Marketin

2、g竞争与客群Target/Market/OneselfRivalsandConsumer红海扫描市场、客群、产品ConsumerandProduCts1.1、目标解读ouraImoFtHeYaer2011项目承载的目标1回现目标——2011年度销售目标20个亿2项目顶级城市豪宅的打造——提高盛和天下项目形象；——打造可持续发展的地产品牌；目标分解2011年度销售目标20个亿营销重难点别墅+高层+公寓共完成13亿别墅完成8亿（约100套），高层完成2亿（约100套），公寓完成3亿（75%去化率）目标分解非营销重难点整体

3、完成3.6亿销售旺季（6月-10月）：车位3亿（共1860个，完成80%销售月均去化17套别墅和率）、商服6000万（共4140.63平米，高层完成60%销售率）淡季（11月-12月）：月均去化7套别墅和高层已完成销售1-5月完成销售3.37亿公寓：开盘完成40%的去化，高层销售1.26亿，共63套；别墅3月12日开持销完成35%的去化盘，销售2.1亿，销售21套。月均去化12套高层，7套别墅基本目标：销售额完成15亿，去除已完成的3.4亿和非营销重难点3.6亿，别墅、高层和公寓需完成8亿，即旺季月均去化别墅9套，高

4、层15套，公寓去化50%1.2、宏观市场maCro-market哈尔滨城市房地产板块：中心区、会展、哈西及群力成为宏观市场中高端客户聚集区，江北、利民香坊主要承载外溢客户•中心板块：城市核心区位，土地稀缺，高层为主，高档居住区；•会展板块：城市经济中心区，高端居住区，城市意向强，配套设施丰富，市场认知度高•群力板块：城市重点新区，区域建设逐步完善，置业热点板块之一；•哈西板块：大学城、商业、医疗等配套设施较为完善，未来的黄金商圈；中心板块•道外板块：传统居住区，商贸集中区，属于内生价格区间：8000-11000市场，

5、区域认知较差，对其他区域客户的吸引力产品：高层不强；客户：资源占有，居住改善•香坊板块：传统工业集中区域，开发量较大，价格平台较低，成熟度逐渐提高；群力板块•松北板块：自然条件优越，区域配套日益完善，价格区间：6000-8000哈西板块客群由起初的中低端被动外溢逐步转向承接城市产品：多层为主价格区间：6250-8500中高端主动外溢客户；客户：首次置业，居住改善产品：高层、多层客户：首次置业，居住改善•利民板块：有较大规模高校教育配套，城市价格高端客户流向最低点，内部大盘影响区域走势。中、低端客户流哈尔滨城市人口置业

6、趋势图向道里、南岗区由于政府的大力推动，成交量占总数的半数宏观市场以上，未来一段时间还将持续成为房地产热点区域2010年1-12月哈尔滨六区实现销售面积达447.49万平米，共销售44674套；道里、南岗区域商品房成交套数最大，总数达到24349套，占六区商品房交易面积总套数的半数以上。2010年1-12月哈尔滨各区域商品房成交详情区域套数面积（平方米）道里区138621462782南岗区104871155826平房区1644144339松北区4431440876道外区5899483934香坊区835178715

7、7合计446744474914【数据来源：世联数据平台】2010年哈市土地成交量主要集中在市八区，呼兰区成交量居首，宾宏观市场县无土地成交，未来几年房地产迈向城市近郊发展时代2010年1－12月哈尔滨住宅用地成交情况统计呼兰区2010年土地成交占总量的25000006000.00百分比28.3%，比值超过南岗区21927065000.002000000和道外区成交总和，而松北区成1767973.34000.00交占比仅5.3%，哈尔滨开始迈向15000003000.00由城市向城市近郊发展的时代。100000082

8、4664.6880014.72691388.22000.00529755.4454188.68500000328008土地价格方面，城市近郊及郊县1000.0081051.5优势明显：市内八区中松北、呼00.00道里区道外区香坊区平房区松北区呼兰区阿城区南岗区十县兰、阿城土地均价较低，周边十土地面积(㎡)土地均价(元/㎡)2010年1－12月