万科四季花城推广计划书.pdf

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1、万科四季花城推广计划书（2002年）[社区品牌互动年]“动一动，美一美”2011年1月博思堂BIRTHIDEA广告目录•推广前提•市场和竞争•推广主题•市场调研建议•品牌策略•战略细分•提案总结•方案演示2011年1月推广前提•四季花城的营销目标1.四季花城面第五期的尾盘消化2.四季花城6、7期销售3.本年度是四季花城销售的攻坚战•四季花城的品牌任务1.继续强化四季花场面的好感度，提高四季花城的品牌附加值2.与万科地产品牌互动，实现互利功能2011年1月市场概要•Strong品牌效应：万科关注普通人的理念得到了最大的体现，又一次让深圳人感受到万科的专业性和创新性。到现在为止四

2、季花城已成为关外高尚住宅的代名词，并成为各界人士指定参观楼盘。成熟生活：四季花城经过两年多的开发和建设，大规模社区已形成，社区内所有的配套设施也一应俱有。无论是硬件还是软件，四季花城已经向人们展示她愈来愈成熟的美。2011年1月•Weakness地段：地段是房地产中最重要的，好地段会经产品带来高价格的机会。但四季花城属于关外，虽然有穿梭巴士仍然不够快捷，还有检查证件等。价格：地段决定价格，按常理关外的房价一定以便宜取胜。但相反的是四季花城的价格远远高过相同地段楼盘的价格，而且还有不断上升的趋势。2011年1月•Threat竞争对手：梅林关外类似四季花城的楼盘较多，如星光之约、

3、潜龙花园、风和日丽、万家灯火、大兴花园、大新城等，虽然在总体品质上比不上四季花城，但它们以价格取胜，将吸引许多买家。关内最近距离的山湖林海，其自然环境优势、产品形态、社区环境等均与四季花城不差上下，因此它也会成为四季花城的直接对手。竞争对手优势一览：突显价格优势：[星光之约]“梅林关口,新自然主义生态示范社区”突显位置优势：[万家灯火]“提醒回家的时间”突显景观优势：[山湖林海]“山.湖.林.海.”突显成就优势:[风和日丽]“美丽小城,亲爱一生”4号地铁入口2011年1月•Threat价格弱势：四季花城的价格到现在已经高出周边楼盘许多，而且仍会继续上升。这会给买家成交造成相当

4、的障碍。竞争对手价格一览:星光之约3400元/平米万家灯火2900-3450元/平米山湖林海4200元/平米风和日丽3300元/平米2011年1月•Opportunity成熟社区：相比价格相当、地段相当的物业，我们的成熟生活环境是占绝对优势的，其它社区的生活、社区文化、社区配套远远不够四季花城丰富多彩；它们要赶上四季花城的步伐也需要较长的时间。万科物业：万科的物业管理在业内是有口皆碑的。在万客会、网上论谈等软性支持下，万科物业管理已经是深入人心了，并逐步走向完善。2011年1月品牌策略•判断1四季花城经过两年多的发展，四季花城本身已形成自有的品牌特点。•判断2四季花城绝对是以

5、她日益成熟美丽的现实生活来打动吸引买家的。问题：在价格不断提升的前提下，我们如何还能级引到众多的买家呢？结论：品牌=产品+附价值四季花城是一个很好的产品，但她给人们带来的远远超过产品本身，将这些附加东西强化扩大，也就是不断增加她的附加值，提升四季花城的品牌是2002年最大的任务。2011年1月四季花城的对策•互动1、“新客户”与“老客户”互动2、万科地产与消费者的互动3、新闻与广告的互动4、销售与社区活动的互动•品牌手段1、充分发挥四季花城3000户客户的潜在推广力2、充分发挥四季花城既有资源的影响力3、充分发挥万科地产的专业渗透力2011年1月形象推广•产品定位四季花城是一

6、个十分成熟的社区，是中高白领阶层首次置业的第一选择。•消费者承诺四季花城，价格还能承受，绝对适合居住，并能让你身心得到放松、脚步可以放慢、一个和谐宁静的地方。2011年1月六期推广主题口号“动一动，美一美”2011年1月•四季花城重要营销事件及时间1.2002年4月-5月：6期公开发售2.2002年7月：5期入伙3.2002年9月-10月：7期公开发售4.2003年1月：6期入伙2011年1月2002年品牌战略计划时间2002年2月3月4月5月6月销售节点新年概念小学开学六期开盘春交会儿童节战术战术1花城使者战术2花城一日游战术3新闻炒作战术4媒体攻击战术5足球之夜战术6联合

7、房交会战术7艺术汇演2011年1月时间2002年7月8月9月10月11-12月销售节点五期入伙暑期限学校开学老人节尾盘促销中秋秋交会战术战术8入伙嘉年华战术9万科运动会战术10万科讲习所战术11家庭文化节战术12儿童夏令营战术13校园互助战术14花城老年会战术15万客会音乐会2011年1月战术一：花城使者侧重点：元旦、春节都是中国人注重的节日，借节日气氛，送一些具有人情味的新年礼物给业主或到访客户，一来加强与客户情感联系，二来可以和现场的人打成一片、气氛融洽。方式：1、送“福”到2、送“利是”封、对联3