地价监测技术指引

《地价监测技术指引》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、北京市地价监测评估技术指引（征求意见稿）二〇一一年五月1一、地价定义及内涵1、地价动态监测的目的调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。2、标准宗地地价定义根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007），标准宗地地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院编制的《2009中国城市地价状况》中对标准宗地地价的解释为：为城市地价动

2、态监测设立的各个标准宗地的土地价格水平值，通过评估方式取得，是一种技术性的地价。价格表示形式地价动态监测工作所评估的为熟地价，即完成土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格，分为地面熟地单价及楼面熟地单价。现状条件下价格指标准宗地在现状容积率、土地开发程度、剩余使用年期及利用状况下的土地价格。设定条件下价格指估价师参照标准宗地现状房地产利用状况，依照设定条件评估所得到的土地价格，设定条件包括：容积率、土地开发程度、剩余使用年限。目前北京市标准宗地的设定条件

3、依据《北京市基准地价》（2002年）、《北京市昌平区人民政府关于公布实施北京市昌平区出让国有土地使用权基准地价的通知》（2003年）、《北京市房山区基准地价》（2004年）等相关文件中对北京市各用途各级别的平均容积率及通平条件确定，剩余使用年限为法定最高使用年期，具体如下：居住用途：设定容积率为2、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为70年。商业用途：设定容积率为2、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为40年。2办公用途：设定容积率为2、1.

4、5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为50年。工业用途：设定容积率为1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为50年。二、评估技术思路踏勘现场，调查标准宗地现状利用状况、周边环境条件及房地产市场变化情况根据土地用途及利用状况选择评估方法合理选择参数取值测算现状条件下价格参照现状利用状况，依照设定容积率、土地开发程度及剩余使用年限评估设定条件下价格清单标准宗地现状条现场数据件调查勘查评估参数方法取值标准宗地现状条件下价格设定条件：容积率、开发程度、剩余使用

5、年限标准宗地设定条件下价格3三、评估要点1、现场勘查要点根据地价监测工作规范要求，估价师每季度需对标准宗地进行现场勘查，记录标准宗地利用现状及周边基础设施状况，并拍摄可体现标准宗地四至及全貌的4-6张照片，具体勘查要点如下：标准宗地利用状况：范围、用途、地上建筑物规模、品质等；基础设施变化情况：道路、公共交通、新建公共设施等；房地产市场变化情况：周边新售房屋价格、二手房屋价格、租赁价格等。2、评估方法选择根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007），标准宗地价格应采用两种或

6、两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法，则估价师可采用的方法包括：市场比较法收益还原法剩余法/假设开发法成本逼近法样本修正法目前北京市地价监测工作共监测四类用地（居住、商业、办公、工业）的地价变化情况，估价师在评估过程中应根据不同用途的收益特点选取评估方法。表1各用途评估方法表用途建议选取方法备注市场比较法、剩余法、成本逼近法、样出租型物业可选取收益还原法；居住本修正法在建工程可选取假设开发法市场比较法、收益还原法、商业在建工程可选取假设开发法剩余法、样本修正法市场比较法、收益

7、还原法、办公在建工程可选取假设开发法剩余法、样本修正法用于出售或出租的标准厂房可选工业市场比较法、成本逼近法、样本修正法取收益还原法、剩余法43、参数及建议取值范围（1）市场比较法根据土地用途的不同，对比较案例的各项因素进行修正，主要包括：交易情况修正；估价期日修正；区域因素修正：商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等；个别因素修正：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。上述各

8、因素的修正幅度依据估价师经验取值，建议单个因素修正幅度不超过20%，单个案例价格修正幅度不超过30%。（2）收益还原法表2收益还原法参数取值范围表参数参数取值范围依照房地产年总收益的一定比例求取：管理费住宅：1%-2%；商业：3%-5%（酒店：5%-10%）；办公2%-5%；工业：2%-5%依照房屋重置价格的一定比例求取；维修保养费住宅：0.5%-1.5%；办公：1%-2%；商业：1%-2%；工业：2%-3%房产税重置成本价(房屋)*0.7*1.2%；依照房屋重置价格的一定比例求取