郑州市房地产开发流程实战指南.pdf

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1、郑州市房地产开发流程1房地产开发的程序•土地•规划•设计•报批•建设•销售•物业2投资批文土地转让协议规划用地许可证消防审批土地证规模批复建筑规划许可证人防审批初步设计报建以及进入建设施工许可证招投标备案施工阶段图纸审查批准书质量监督登记表安全监督登记表3第一章开发的程序一、前期手续办理主要有以下手续1.土地证2.规划用地许可证3.规模批复4.消防设计审批5.人防审批6.建筑规划许可证7.图纸审查8.施工许可证9.予售许可证4第二章土地证的办理一、土地的基本知识城市土地使用制度1.土地使用权有偿出让(1)地租(2)补偿费用2.土地使用权年限(1)居住用地70年(2)工业

2、用地50年(3)教育科技文化卫生体育用地50年(4)商业旅游娱乐用地40年(5)综合用地50年5二、征地的方式•协议出让•招标•拍卖•行政划拨61.协议出让•适用范围工业仓储市政公益事业以及政府扶持的建设项目•出让程序申请回复提交资料提供建设方案签订出让合同支付定金办理土地证7申请回复并提供资料提交建设方案签订出让合同支付出让金办理土地证82.招标•适用范围开发性用地或者有较高技术要求的建设用地•招标的程序招标投标开标签约支付出让金办理土地证注意：中标者并非出价最高的9招标投标开标签约支付出让金办理土地证103.城市土地使用权的转让一、转让的条件(1)以出让的方式取得的

3、使用权已支付全部的出让金并已取得土地证.(2)已完成25%的投资.二、转让的程序(1)申请(2)审批(3)签订合同(4)公证(5)登记114.城市土地使用权的划拨一、划拨的范围(1)国家机关用地和军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源交通水利等项目用地二、划拨的程序(1)申请(2)审批(3)拨地(4)发证12•土地使用权划拨审批•办理条件：土地没有查封抵押、税费齐全。办理依据：《中华人民共和国土地管理法》、《划拨用地目录》•办理程序：窗口接卷‐‐‐‐受理登记‐‐‐‐‐利用处转批‐‐‐‐‐经办人核实权属、确定界址‐‐‐‐‐测绘队‐‐‐‐‐利用

4、处初审‐‐‐‐‐局集体会审领导小组‐‐‐‐‐市政府审批‐‐‐‐‐草拟用地批复‐‐‐‐‐处领导审核‐‐‐‐‐局领导审核审批‐‐‐‐‐文印校核、测绘出图‐‐‐‐‐用地单位完善税费‐‐‐‐‐地籍处发证•所需材料：1、申请书；2、双方协议书；3、土地权属证书或相关证明；4、建设用地规划手续；5、营业执照、企业法人资质证书、法人组织代码证、法人身份证复印件、委托书、受委托人身份证复印件；6、航测图或土地利用现状图；7．其他相关资料•办理时限：卷宗办理时限不包括用地单位完税费的时间及市政府审批时间。时间按正常工作日计算，共51天。•收费标准：收费135.国有土地使用权竞买审批•办理

5、依据：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）2、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号）3、《郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法》（郑州市人民政府第101号令14•办理条件：中华人民共和国境内外的公司企业、其他组织和人均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公告中通知。•办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用权挂牌竞买应向郑州市国土资源局提交下列文件和履约保证金：1、营业执照副本复印件；2、法定代表人证明书复印件；3、法定代表人身份证复印件；如竞买执行人不是法定代表人时，应在竞买文件中说明，

6、并附有法定代表人的委托授权文件及执行人身份证复印件；4、竞买人属国有企业的，须出具行政主管15部门同意参加投标的有关文件或证明；竞买人属股份制企业或中外合资企业的，须出具董事会同意参加投标的决议和董事会签署的授权代表的授权文件；竞买人为个人须提供身份证复印件及户籍证明；5、竞买人开户银行出具的资信证明；6、履约保证金在指定的日期内到达指定帐户。•办理时限：：1、公告时限20天2、报名3、资格审查4、挂牌报价（拍卖竞买或招标投标）5、成交，签定成交确认书6、出让审批，时限5天7、交纳土地出让金和契税时限60天8、整卷、转地籍处办理土地登记•收费标准：出让金按成交地价交纳；

7、166.土地交易•办事程序：窗口受理交易中心测绘队评估所交易中心报批交易中心用地单位交费地籍处办理时间：30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记发证时间。办理所需资料：（1）、申请书；（2）、协议书；（3）、土地证；（4）、建设用地规划许可证；（5）、房产证；（6）、营业执照；（7）、法人代表证明；（8）、双方委托书；（9）、经办人身份证明；（10）、航测图两份。注：国有企业应有上级主管部门的批准文件；企业更名应有正式更名文件；涉及拆迁应有拆迁许可证。17党政机关、团体、全额预算单位序收费项目计费单位收费标准管理方式批