旅游地产与高端养老地产开发运营管理策略.pptx

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1、旅游地产与高端养老地产开发运营管理策略清华大学房地产总裁班客座教授深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民前言旅游地产由旅游产业和房地产产业整合而来，有其不一样的运作管理模式，不能简单套用旅游业或房地产产业的一般管理模式。下面从四个方面对旅游地产从项目投资开发到项目经营过程中应采取的管理策略进行阐述。Part1启动策略：以原则推进立项Part2投资策略：以效益推进开发Part3经营策略：以品牌推进发展Part4避险策略：以防治推进成熟重点案例分析目录四大原则：坚持资源环境协调发展的原则坚持公共利益导向的原则坚持“旅游坚旗、地产筑基”的原则坚持“先策划、后规划”的原则

2、Part1启动策略：以原则推进立项1、坚持资源环境协调发展原则旅游地产项目的立项需要更严格的环境影响评估。关注资源环境的恰当保护——开放性保护，保持资源利用的协调性。项目用地及周边地区的资源旅游地产项目竭泽而渔人文遗存温泉湿地乡村田园森林山地滨海沙滩河流湖泊2、坚持公共利益导向原则旅游地产项目的公共利益取向非常鲜明旅游地产项目往往占地较大，常在比较偏僻、落后地方改变该地区资源沉淀、发展落后的局面，保护好环境；对当地旧村、旧城、旧工业等改造，安置原住民；提供高品质旅游度假区，增加当地居民就业机会，增加税收；增加住宅供应量。目的3、坚持“旅游坚旗、地产筑基”的原则旅

3、游坚旗：确立旅游业的品牌理念和主流地位，要以旅游项目为核心依托，让旅游文化渗透到主题空间中去，以此来保持旅游地产项目应该有的公共品牌价值和形象。地产筑基：要秉持可持续发展和可行性理念，保障投资的规模性、连续性和稳健性，在项目用地范围内，给投资商相应的房地产开发用地指标，让投资者能够通过相对较快的房地产收益通道回笼资金，再滚动投入到旅游地产项目的开发中，形成项目的良性开发态势。4、坚持“先策划、后规划”的原则旅游地产项目由于有大量旅游文化内涵，这决定了旅游地产项目的前期策划非常重要。重规划、轻策划的现象对旅游地产项目深入拓展构成了不小风险。许多大项目之所以后来出现

4、开发和运营问题，关键先期的策划工作没有做好。总结：旅游地产项目，特别是大型项目，涉及几亿元、十几亿元、几十亿元甚至上百亿元的投资，必须在最初阶段进行高水平的、深度的策划，提出有针对性的、高屋建瓴的战略思路和定位，提出一系列符合国际国内一流水平的、符合当地实际需要的项目产品策划和运营策略，在此基础上再进行以布局空间为主导的项目规划。Part2投资策略：以效益推进开发项目投资要从未来的收益和效益入手，反向推进投资策略，这样的策略才是可靠的。四种方法：尽可能实施集群化开发的模式制订项目合理的分期投资开发计划贯彻“全方位精品”的投资理念吸引旅游高端人才进入项目开发及运营

5、1、尽可能实施集群化开发的模式在相应的开发范围内合理配置产业链，实施集群化的开发模式。旅游地产项目城市型：如深圳欢乐谷旅游区，其开发空间有限，城市特征突出，因此，旅游项目强调都市娱乐性，整体项目的集群化偏重城市功能配套。包括公寓、区域的交通、医疗、教育等基础建设项目和公共设施，还有旅游区专门为游客服务的餐饮、购物、娱乐等。郊野型：如深圳东部华侨城，空间大，生态环境优美，因此，这里的集群化开发主要表现在以度假产品为核心的产业链开发上。例如主题性的观光、休闲、度假、娱乐、表演、购物、餐饮、会议等。2、制订项目合理的分期投资开发计划投资额很大的旅游地产项目，要求制订详

6、细的投资计划实施分期开发。通常把投资分为三期，每期的投资大体分类如下：投资分三期第一期：投资额一般占总投资规模的20%左右，主要投资方向有：——必要的土石方工程；——内外路网系统及其他基础设施和公共配套设施；——原住民拆迁安置项目；——旅游区大门部分；——主要标志性旅游景点；——第一期需开发的住宅项目。主要投资方向有：——必要的土石方工程；——内外路网系统及其他基础设施和公共配套设施；——原住民拆迁安置项目；——旅游区大门部分；——主要标志性旅游景点；——第一期需开发的住宅项目。第一期投资额一般占总投资规模的20%左右主要投资方向有：——第一期未完成的工程；——

7、约60%～70%的旅游项目；——第二期需开发的住宅项目。主要投资方向有：——第二期未完成的工程；——剩余的旅游项目；——第三期需开发的住宅项目。注：在整体开发中，旅游部分和住宅部分应交替投资开发。其中住宅部分还应再细分投资步骤，以保证资金回笼的合理节奏以及住宅价格的合理上升。投资分三期第二期投资额一般占总投资规模的50%左右第三期投资额一般占总投资规模的30%左右3、贯彻“全方位精品”的投资理念旅游地产的发展已经进入精品时代。精品至上是项目投资收益的基本保证。房地产开发旅游房地产部分、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高端人才进入项目开发及运营从旅游地产项目启动的时

8、候，就应该明确一个产业发