万科_销售法律风险检查指引.pdf

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1、销售法律风险检查指引手册检查检查内容序号检查要点检查评估整改建议整改反馈范围是否已取得完整土地权利，是否有摘牌成交确认书（挂牌土地）、土地使用权出1让合同（土地使用权转让合同）、土地证合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（如会所、居委2会用房、物业管理用房、民警室等），公司是否按其规定报批复及建设3如未按合同规定设计或报建的，要否承担违约等责任，应否取得出让人的特别许4土地出让合同规定的公司其他义务，有无违约风险。土地使用权转让合同闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发，有无对开发及竣工时间均作要5求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险。限价

2、房特别关注：出让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际设计、施工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。包括，有关设备和材料的规定：包括电6梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。7如果以上特别规定未能履行，是否应取得出让人的许可。其他合作协议书1如通过合作等方式取得土地，则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定1证件是否已取得2土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证及时解除？3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房土地使用权证对应的土地使用年限、用途，是否与销售合同及销售宣传对应，有人4土地使用权证

3、无宣传错误？土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错5误？土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建6建筑物的风险？7物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲突？1是否已按时取得证件？建设用地规划许可证、建2证件是否为临时，是否已过期限需要更新？设工程规划许可证、施工3许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？许可证4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无1合法资质。对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计

4、价依2据、保修期等重要内容施工总包合同3阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他5风险？第1页，共8页销售法律风险检查指引手册检查检查内容序号检查要点检查评估整改建议整改反馈范围1设计人有无合法资质？设计委托合同项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规2图、各期总平面图一致规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别1协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2设计要点是否有违

5、反法律法规或国家行业规范的强制性要求？重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？3面积及位置是否符合国家及地方法规规定？4重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。5重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规6划建设或宣传错误的风险？项重点关注1：配套，包括学校、会所、公共娱乐健身场所，老人活动中心、社康中目7心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值背班宿舍、等等，其面积、位置景资规划要点批复、公建配套8重点关注2：车位，包括

6、车位数、车位比例、车位分布料批复、项目总规划图、详重点关注3：不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中规图、各期总平面图9心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总10户数等重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户11均绿地面积）、水面面积等数据。如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如12要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？如出

7、现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在13销售合同中特别纠正？14规划变更：有无前后规划设计变更？15如有，实际施工和建设计划有无对应调整？16如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？1是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？2如有，公司的相关义务有无按时履行？代征代建用地3如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？4如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？5是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？学校