签订房屋买卖合同时应注意的关键点.docx

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1、签订房屋买卖合同时应注意的关键点安家置业对于几乎每个中国人来说都是人生一件大事，有人终其一生就是为了拥有一个能够安身立命之所，无论它是60平米的小窝还是120个平方的大房，作为房屋产权取得依据的《房屋买卖合同》自然成为大家特别关注的焦点，如何签署合同才能尽可能减少被人忽悠或事后扯皮的可能性也就成为一个热门话题。今天，笔者就有限的经验给大家支几招，旨在寻求买卖双方权利义务的平衡，使合同公平、公正，正所谓“大家好才是真地好”。至于哪些是买方需要注意的，哪些是卖方需要注意的，相信大家根据内容可以直接判断，为了行文的方便，在此不再归整分类。同时，笔者认为，一个房地产中介公司要想做大做强，树立自己的

2、品牌，也必须保证自身的中立，保证它提供给客户的制式合同是公平和完善的，合同也是服务的一种重要表现形式，判断一个房地产中介公司的服务质量，合同是一个重要指标，所谓管中窥豹可见一斑。因此，以下的文字对于房地产中介公司来说，也有一定的借鉴意义。　　一、签字笔　　必须使用含碳14的黑色签字笔（俗称水笔）或钢笔，不要用圆珠笔。需要明确一点，用圆珠笔签订的合同也是有效的，是受法律保护的。但用圆珠笔签署的文档，随着时间的推移，笔迹会模糊，甚至于消退，时间越长，越明显，相关法律文本将可能因为字迹无法辨认而失效；而用钢笔或签字笔签署，因为墨水和纸张产生的理化反应，使得文档能够长时间，甚至是永久保存。这就是正

3、式的文档都要求用钢笔或签字笔签署而不选用圆珠笔的原因。《房屋买卖合同》这样重要的法律文件自然也不例外，除非你想日后给自己找麻烦。　　二、所有法律文件不得涂改，若书写错误，应由相应条款所涉及的利害关系人（即条款涉及到其权利或义务的那个人）按手印确认，而不是所有修改之处只由中介公司盖章了事。　　三、付款风险的防范　　对于付款方式的约定，内容要明确具体，科学设置付款时间能有效降低交易风险。无论是一次性付款还是按揭贷款，在房产过户前，所有房款不能交付给卖方，最好通过银行进行资金监管，以防止卖方携款潜逃或届时不协助买方进行房屋权属过户等道德风险。　　在签订房屋买卖合同时卖方一般都会要求买方支付定金，

4、买卖双方都需要明白，定金的性质——担保，只有交付才生效，只约定买方交付定金，但买方并未实际交付定金的，定金条款不生效，定金罚责也就无法适用。　　下面我们谈谈一次性付款和按揭贷款这两种最常见的付款方式的风险防范问题。　　（一）一次性付款的风险防范　　付款时间必须在房屋过户之前，且最好将房款通过银行进行资金监管，以防止房屋权属过户后买方的钱无法到位。需要注意：所谓的“验资”（买方向卖方出示存折记录，表明钱已到位）是没有什么意义的，因为钱可能是买方借来的，在过户前，买方随时可能将资金再还给他人，就像许多公司注册时验资后迅速抽逃注册资金一样。　　（二）按揭贷款的风险防范　　要明确约定以下三个时间点

5、：　　1.买方向中介方交付购房首付款的时间。　　意义：防止买方首付款迟迟无法到位而导致交易进程推迟。　　2.买方向中介方提交贷款资料和支付贷款费用的时间。　　意义：防止因买方迟延履行上述义务而导致交易进程推迟。　　3.中介方于买方的银行贷款发放后几日内将交易资金打入卖方的哪个账户。　　意义：防止中介方占押房款。　　四、关于过户时间的约定　　卖方应于【□     年    月   日之前/ □银行对买方的银行贷款做出同意批贷决定之日（以中介方向甲乙双方发出的通知为准）起3日内】协助买方到房屋登记部门办理房屋权属过户手续（房屋过户时间和条件以房屋登记部门即时政策为准），同时，甲乙双方应按期如数

6、缴纳各自应缴税费，　　同时还要约定逾期履行或不履行义务的违约责任。　　五、物业交割风险的防范　　对房屋交付的具体时间、物业交割时相关费用的结算，一定要进行全面的约定，否则可能出现逾期交房、货不对版、相关费用无人结算的情况。可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪一方于交房前结清包括水、电、气、物业费、大修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。买方可以要求卖方将房款的一部分交于中介方作为物业交割保证金，以解决该问题。　　六、需缴纳税费风险的防范　　不同类型房屋的税费并不完全相同，在签订合同时中介方最好把税费情况向买卖双方介绍清楚，并落实到合同上，防止因为税费过高引发争议。　

7、　七、户口问题　　必须约定卖方将基于合同项下的房产的全部户口迁出的时间和相应的违约责任。由于目前户口无法通过诉讼途径强制迁出，因此，买方最好要求卖方在合同中承诺每逾期一天迁出户口应向买方支付多少元人民币作为违约金。　　八、其他　　以下几个方面是买卖双方和中介方在签订二手房买卖合同时需要注意的细节问题：　　（1）写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等；　　（2）