【全球第一大盘】深圳龙光东圳曦城前期策划方案(高清PD.pdf

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1、22淡水商业分析/好宜多商贸商圈淡水商业分析/好宜多商贸商圈项目名称嘉信贸广场（在建）位置惠阳区淡水镇崇雅路与南门路交叉路口商铺1楼：魅力天堂/美食荟萃业种分布2楼：运动休闲/美食天地3-4楼：沃尔玛超市目标消费惠州惠阳区以及周边的居民群寻求时尚娱乐及餐饮的消费群主力店沃尔玛超市1、嘉信贸商业由凯德置地、深国投沃尔玛强强联手，必将给淡水商业带来巨大变革2、嘉信贸广场建筑外型大气，业态规划合评价理，购物环境好，将全面提升好宜多商贸商圈的形象及品位；3、嘉信贸广场的崛起必将促进淡水城市商业格局的升级。项目点评项目点评¾该商圈商业气氛浓，人流

2、畅旺，除了业态丰富因素外，该地的老商圈历史地位密不可分；¾不足之处是购物环境差、商业街断层现象严重；¾正在新建的新商场将提升整个商圈形象、档次，带来整个淡水商业的升级。8422淡水商业分析/老车站商圈淡水商业分析/老车站商圈该商圈以万联购物广场为核心主体，在万联购物广场附近有小型酒店、麦当劳汽车餐厅及部分小店……万联购物广场业态分布一层：中国银行、手机卖场、家电/音响/空调、黄金、休闲服饰等；二层：超市（食品、日用品、熟食/鲜肉/海鲜/蔬菜水果、床上用品、药品、书城、文具、婴儿用品、化妆品）等;三层：服装鞋帽（休闲装、休闲男装、女装、童

3、装、牛仔装、皮鞋、皮包）四层：美奇儿童乐园、玩具、电器、音响制品等。项目点评项目点评¾万联购物广场商业气氛、环境、布局在三大商圈中最为出色；¾业态配置较为合理，旁边的麦当劳汽车餐厅聚集较多人气；¾万联购物广场其入口较好，购物广场前有一较为开阔的广场，另外停车位充足，使得万联购物广场井然有序。8533坪山新城商业分析/坑梓商圈坪山新城商业分析/坑梓商圈位于坑梓镇中心，是坑梓最繁华、最成熟的商区，有农贸市场、大新百货、宏富百货、社区临街风情商业街、金田广场、金宜广场等。正在招商的项目：金田风华苑总占地面积3.3万㎡总建筑面积8万㎡商业面积3

4、1816.56㎡周边商业配套农业银行、中国银行、工商银行等业态规划品牌专卖、酒吧、休闲、娱乐、健身、医药、便利店、发廊、超市、美食售价1.6万—2.5万/㎡租金160—230元/㎡项目点评项目点评¾商圈业态以超市、手机卖场、服装为主，餐饮、休闲娱乐业为辅，随着金田风华苑商业的开张，商圈气氛将越趋浓厚；¾商业街布局较好，有浓郁的购物氛围；¾大型超市内购物环境较差，管理不到位。8633坪山新城商业分析/坪山商圈坪山新城商业分析/坪山商圈商圈特点商圈特点1、业态丰富，商业人气很旺；1、业态丰富，商业人气很旺；启示启示2、经营产品以中低档为主，

5、满足2、经营产品以中低档为主，满足坪山及周边工业区人群需要；坪山及周边工业区人群需要；1、要营造出购物气氛，从而吸引1、要营造出购物气氛，从而吸引人流。人流。3、沿街商铺经营状况较好，内街3、沿街商铺经营状况较好，内街气氛不足；气氛不足；2、要将商业人流有效吸引到商业2、要将商业人流有效吸引到商业内街，注意商业气氛的延展性。内街，注意商业气氛的延展性。4、交通方面比较混杂，影响区域4、交通方面比较混杂，影响区域高档商业的发展空间。高档商业的发展空间。8744市场总结/发展构想市场总结/发展构想大亚湾宏观环境因素大亚湾宏观环境因素大亚湾商

6、业市场现状大亚湾商业市场现状¾¾大亚湾产业规划使得大亚湾经济、人口将持续大亚湾产业规划使得大亚湾经济、人口将持续现有商业层次低，没有形成有效现有商业层次低，没有形成有效快速增加；快速增加；商圈，竞争力弱商圈，竞争力弱¾¾现有及未来开发楼盘居住人群以中产阶级为主现有及未来开发楼盘居住人群以中产阶级为主，这部分人群对购物氛围等格外看重，这部分人群对购物氛围等格外看重…………本案入住居民将以中产阶层为主，资产阶层为辅，因此本案商业应是做有档次感，有影响力，满足社区及周边居民需求以中等档次为主的商业本案竞争威胁分析本案竞争威胁分析本案商业¾大亚

7、湾现有商业对本案无太大影响，未来威胁则主要来自澳头商圈；¾坪山、坑梓商业以中等偏下商业为主，以满足小范围需求为主，对本案威胁弱；可以覆盖¾淡水已形成商业中人人乐商圈、老车站商圈对本案影响力弱；较大范围¾淡水好宜多商贸商圈随着嘉信贸广场的投入使用，将对本案中等偏上商业构成威胁8844市场总结/启示录市场总结/启示录东部新城现有商业对本案启示……¢商业定位要合理，并具有前瞻性；¢产品规划要符合要求，商业业态齐全，昭显高档社区的繁华与尊贵；¢营造出舒适的购物环境，内部管理到位，注重细节的打造；¢要注意各期商业的延展性，要有效引导商业人流，避免

8、商业断层；¢要有充足的停车位。89四四酒店市场分析酒店市场分析11淡水高端酒店市场分析淡水高端酒店市场分析22东部新城高端酒店市场分析东部新城高端酒店市场分析33深圳高端酒店借鉴深圳高端酒店借鉴分析分析90