滨海团泊土地合作开发模式策划报告.pdf

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1、滨海团泊土地合作开发模式策划报告北京思源置地房地产顾问有限公司2012年4月滨海团泊天津湖区生态之城报告目录∑土地开发模式概要∑一二级联动开发模式研究∑二级开发模式研究2013-6-42www.syswinconsulting.com滨海团泊天津湖区生态之城房地产开发模式•按投资者进入房地产开发的阶段，房地产开发有两种基本模式：二级开发一二级联动开发投资者在二级市场上获得建设用地使用权，进行土地转让、开发、经营、管理、销售。在土地一级开发阶段便引入投资商，参与到土地一级开发和进行二级开发2013-6-43www.syswinconsulting.com滨海团泊

2、天津湖区生态之城企业投资赢利模式•目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：2013-6-44www.syswinconsulting.com滨海团泊天津湖区生态之城开发方案选取原则合法、效益、便利、灵活∑符合国家土地管理法律法规；∑通过市场化运作实现价值最大化；∑保证项目开发的可操作、可持续；∑根据政策变化可灵活调整，保障项目快速启动。2013-6-45www.syswinconsulting.com滨海团泊天津湖区生态之城报告目录∑土地开发模式概要∑一二级联动开发模式研究∑二级开发模式研究2013-6-46www.syswinconsulting.com滨

3、海团泊天津湖区生态之城一二级联动开发程序一级开发一级开发土地交易土地交易二级开发二级开发一级开发实施方案入市准备办理建设、规划许可证规划设计方案土地出让价格评估确定施工单位、施工许可证园林、环保、市政评估Word版文件来自制定土地出让方案:中国房地产策划总群项目建设、监理中国房地产策划总群.群号:143295263确定一级开发主体市场交易项目综合验收实施征地、拆迁、整理签订土地出让合同办理房产证和入住手续土地验收、成本审核缴纳土地出让金、税费项目销售、移交、运营收回国有土地使用权支付一级开发费、移交土地通过开发流程分解，土地一二级联动有那些合作模式！！2013

4、-6-4原版文件下载地址:中国房地产策划总群7143295263www.syswinconsulting.com滨海团泊天津湖区生态之城一二级联动开发策略•目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：公司组织形式总体开发方式总公司负责制土B整体运营∑投资商自主开发项目公司负责制地∑投资商与第三方一联合开发二合资公司Word版文件来自:中国房地产策划总群级AB协同∑土地方与投资商联中国房地产策划总群权责分工.群号:143295263联合开发动开∑出让于第三方开合资公司发ABCG联合发权责分工注：A：滨海团泊公司B：投资商C：第三方投资者G：政府部门2013-6-4

5、原版文件下载地址:中国房地产策划总群8143295263www.syswinconsulting.com滨海团泊天津湖区生态之城合作模式之一投资商整体运营模式Word版文件来自:中国房地产策划总群中国房地产策划总群.群号:1432952632013-6-4原版文件下载地址:中国房地产策划总群9143295263www.syswinconsulting.com滨海团泊天津湖区生态之城投资商整体运营模式方案总述方案总述开发方案开发方案操作要点操作要点方案评估方案评估案例评析案例评析∑投资商整体运营模式：由投资商全权负责协议地块的一级开发，包括征地拆迁、基础设施建设

6、及报规法律程序；在二级市场上也可参与公开竞价摘地进行二级开发。公司组织形式用地性质开发模式投总公司负责制总公司负责制①投资商自主开发Word版文件来自:中国房地产策划总群居住用地资「由投资商分公司或「由投资商分公司或②投资商与第三方联总公司负责土地开发」总公司负责土地开发」中国房地产策划总群.群号:143295263商合开发整宗地达到③土地方与投资商联体上市交易商业用地合开发和建设条运项目公司负责项目公司负责件④出让于第三方开发营制制公共设施用地⑥建设、运营、移交模「单独注册成立项目「单独注册成立项目式公司负责项目运作」公司负责项目运作」⑦招标、建设、移交一级

7、开发二级开发2013-6-4原版文件下载地址:中国房地产策划总群10143295263www.syswinconsulting.com滨海团泊天津湖区生态之城操作模式方案选比方案总述方案总述开发方案开发方案操作要点操作要点方案评估方案评估案例评析案例评析责任主体∑总公司负责制：由投资商的母公司或分公司负责该土地的一级开发及后续二级开发，总公司对该项目承担无限责任。∑项目公司负责制：由投资商组建项目公司负责该土地的一级开发及后续二级开发，对该项目公司承担无限责任，母公司承担有限责任。Word版文件来自:中国房地产策划总群由总公司负责该项目开发，有利于调动集团公司

8、资源，保证项目启动运营；中国房地产策划