天下时尚广场筹备营运修改方案.doc

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1、前期筹备招商运营方案（修改稿）二0一一年十一月十八日30目录1.项目介绍2.经营规划布局设计3.运营管理设计4.业态规划及商业布局5．招商设计（1）招商优势（2）招商范围（3）招商要求（4）经营合作方式（5）经营合作标准（6）招商工作程序（7）招商部筹备期人员编制（8）初选合格供应商评价分类及经营位置的确认方法（9）科学、安全的商誉保障（10）天下时尚广场招商工作的有益相关支持30天下时尚广场前期筹备运营方案结合策划公司针对本县商业地产市场及零售市场的状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行的调研结果，以及

2、对本项目商业部分的SWOT分析（即：市场优势、竞争优势、市场机会、市场威胁），董事会已决定将本项目的商业定位为：商业业态：-----百货商场，商场域名为：----天下时尚广场，商场经营方式：---业主自主经营。根据精细化管理思想，特制定招商方案和初步的运营管理方案。一、项目介绍天下时尚广场地处于新华正街商圈，属于浠水核心商圈，西临商业区，南临县政府等机关单位，北接西北绕城高速，地理位置优越，交通便捷，设施配套齐全，具有购买能力的消费群体偏多，潜力巨大。天下时尚广场作为大型购物消费中心，是整合购物、宾馆、餐饮、娱乐、会议、办公楼

3、等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。在休闲、舒适、周到、一站式服务的购物中心，凝聚了多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。二、经营规划布局设计第一：经营规划布局要维护天下时尚广场商品品类经营黄金比例。业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52：18：30的这个商场品类经营黄金比例，也适用于品牌经营构成比例（当地市场畅销品牌）。30第二：经营规划布局要维护“城市星座·天下时尚广场”的统一主题形象和统一企业品

4、牌形象。天下时尚广场是一种多业态组合、业主自主经营为主的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和企业品牌形象。第三：经营规划布局目标，要能够在消费层次和类型风格上有同类差异、异类互补。简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是

5、要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高消费兴趣。譬如休闲服装、时装因为款式风格不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的小型咖啡语茶店和小吃互补等等。第四：经营规划布局顺序原则。核心品牌商品先行，辅助品牌商品随后的原则；品牌服装服饰类商品优先，辅助项目配套的原则。第五：经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用，其布局直接影响到新商场的形态。新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线（或线性营业现场通道）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。第六：经营规划布局要以“以

6、点代面，特色经营"为目的，也是大型综合性商场的经营特点。顶级特殊品牌供应商和经销商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对他们应30给予优惠政策，邀请其入场，能起到增强文化氛围，活跃新商场气氛的作用。（例如：我们邀请汽车经销商，在大厅或商场大门口边摆设一款女性看好的时尚国内品牌的小汽车，以此吸引路人和消费者的注意，因为我们商场主题的核心卖点是《女人世界》。）三、运营管理设计1、天下时尚广场的经营管理概念为：诚心诚意为业主服务，全方位的为业主及消费者创造最理想的营运环境为原则，采取公开、透明、业主参与管理方式。2．对四楼招

7、商引资进场的商户，实行优惠政策，前期不收任何费用进场。（只按总营业额的8%进行提成/月，公共区域电费不算，内部水电以表计算，空调费用按平方米另行计算。）3.管理模式：商场实行物业管理和经营管理，每月公开、公示管理支出账目。4.管理要求：实行统一规划，统一布局，统一经营，统一管理，统一形象，统一推广，统一收银。四、业态规划及商业布局（经营、定位、布局）1F、仕女名品馆：国际名品、化妆品、男女香水、名表、名品瓷器、琉璃、高级饰品、太阳镜；配镜、黄金珠宝、女鞋、鞋类维修；护理、黄金珠宝维修加工、钟表维修、天然水晶；琥珀、香熏淋浴用品

8、、美甲护理、提款机、服务总台2F、流行少女馆：名缓时尚馆：名品少女装、流行少女装、个性牛仔装、流行表、流行饰品、30少女鞋；包；少女内衣、时尚彩装、化装品、淑女装、羊绒、内睡衣；泳衣、名品女装、女包、旅行箱、休闲服务区域。高级配饰品（围巾、冒子、手套、头饰、假发、袜品、伞等）