各城中村改造工作方案.doc

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1、各城中村改造工作方案各城中村是综合改造范围内的城中村棚户区，此村现无人均耕地，公共基础设施薄弱，“脏乱差”现象突出，土地资源粗放利用，人居环境不佳，城市面貌滞后。鉴于各城中村制约了城市整体形象和品位的提升，对区域内的城中村棚户区实施全面改造已成为城市发展的必然选择和突破项目瓶颈问题的当务之急。根据市政府和城中村棚户区改造领导小组办公室的要求，我们经过深入调研和分析，就城中村棚户区改造工作提出以下建议意见，供领导决策参考。按照“市区联动、政府主导、市场运作、整体改造、先建后拆、集中安置、利民惠民”的原则，将城中村棚户区改造成为一个项目，同步实施旧村改造

2、和新居工程，组织分散建房居住的农民合理聚居，彻底改善农民居住条件，全面建设新型城市化社区，把单一的城中村棚户区改造项目转变为提升农民人居水平的惠民工程。高标准实施农民集中居住试点示范区（即新居工程），做到城市小区和农民新居一体化，基础设施和公共服务设施一体化，社区服务和管理一体化，妥善安置各城中村城中村棚户区改造涉及的全部农民，以人为本，构建和谐社会。各城中村人口514户，农村村民1478人，占地面积1020亩，宅基地900田。2011年1月至2011年10月签订房屋迁移补偿协议书，补偿方式为货币补偿。各城中村统一规划，统一供地，统一按城市居住小区的

3、性质和标准，统一配套小区路、水、电、气、通讯和排污、治污等基础设施，以及文化、教育、卫生、商贸、绿地等公共服务设施，由政府统一组织建设，并实行统一的社区服务和管理，满足被迁移安置农民和进城落后农民转为城镇居民后的生存和发展的需求。迁移安置补偿方案及过渡补助标准参照《通辽市房屋拆迁管理实施细则》及配套政策执行，提供实物和货币两种补偿方式供村民选择。实行房屋产权调换的，原则上应集中安置于农民集中居住试点示范区（即新居工程），人均安置面积不高于30平方米。闫家新村•富田花园即为城中村棚户区改造项冃，该项目一期建设安置村民回迁楼共计50890平方米，生产舟房

4、30310平方米用于安排再就业，社区综合楼2915平方米，村民广场4800平方米。二期建设属商业开发住宅89675平方米所得利润用于迁移补偿费用不足，商服120300平方米用于安排再就业。新居工程的项目业主为建设公司，按照城市居住小区的规划条件和经济适舟住房的建设标准，新居工程建设应享受相应的市、区两级类似项目的优惠政策。项目建成后统一实施城市居住小区标准的物业管理。新居工程的建设周期应与城中村棚户区改造计划相匹配，做到先建后拆、定向安置，从居住条件和拆迁体制上惠民利民，确保失地农民利益不受侵占。鉴于城中村棚户区改造中的旧村改造和新居工程定位于惠民工

5、程，拆迁让利多、新居标准高，项目投资回报率较低甚至存在风险。同时我们又通过建设公司的平台解决了项目资本金紧缺的问题，因此恳请市、区两级政府给予以下政策支持：一、土地政策：1、村屯拆迁土地收益应该作为政府投入，用于城中村棚户区棚户区改造回迁建筑工程；2配建商服等经营性设施和商品住房建设用地，所得土地收益全部用于迁移改造项冃基础设施和公共设施投资。二、收费政策：1、城市市政公用设施配套费等相关行政事业性收费和政府性基金；2项冃内拆迁改造涉及的防空地下室异地建设费；，散装水泥专项资金、新型墙体材料专项资金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加；4

6、供电、供热、供气、通讯、有线电视、给排水、道路等配套建设入网费,管网增容等经营性收费、城市占道费；乂商品房初始登记费、规划、竣工测绘费、噪音超标排污费、环境影响咨询费、气象审核评估跟踪建设费。三、税收政策：1、销售不动产营业税、所得税全额缴纳后，按税收入库级次由财政将地方留成部分作为扶持资金注入开发单位。2.项目内购买住宅契税、商服契税，由财政按实缴数额返还购房者；3,项目内商服经营后的三年免收所得税费，三年后减半收费二年；4开发建设营业税地方留成部分返还；乂项目施工企业棚户区改造项目取得的经营所得税地方分享部分，先征后返还开发单位。通辽市容诚房地产

7、开发有限责任公司2010年12月15日