土地经济学第十一章土地金融.ppt

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1、一、土地金融的涵义1、金融的含义第十一章土地金融(LandFinance)§11.1土地金融的意义和特点《经济学大词典•金融卷》金融即指货币资金的融通。即货币、货币流通、信用以及与之直接相关的经济活动。货币的发行和回笼，吸收存款和发放贷款，金银、外汇和有价证券的买卖，保险信托，国内国际的货币支付、结算等。金融机构——银行、信用社、保险公司、信托投资公司、证券所等2、土地金融的含义土地金融是指利用土地为信用或担保的资金融通。一般指围绕土地开发、改良、经营等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为。土地金融土地信用信用即借贷活动二、土地金融的分类农地金融市地金融农地购买贷

2、款农地改良贷款农地经营贷款市地购买贷款市地经营贷款基础设施和公共设施建设贷款房地产贷款消费贷款1、按空间范围与用途分类土地取得——土地开发——房屋建设——消费土地使用权土地使用权房地产在建项目短期贷款（开发期限）长期贷款城市土地金融——①市地购买、市地改良、市地经营贷款——②房地产金融业务2、按资金融通期限分类1）长期信用——3-5年以上2）中期信用——1

3、生产的功能2、作为国家用以推行农业政策与土地政策的功能3、促进基础设施与公共设施建设的功能4、筹集城乡居民住房资金的功能§11.2典型国家的土地金融制度与政策比较一、德国的土地金融制度与政策1、土地金融制度的产生与发展1770年成立的第一个土地抵押信用合作社2、土地金融机构体系①土地抵押信用合作社②联合合作银行③土地银行④土地改革银行3、土地金融流通的办法①社员资格②借款的申请与发放③债券的发行④借款期限与偿还德国土地金融制度的最大特点是——抵押土地债券化二、美国的土地金融制度与政策1、土地金融制度的产生1916年通过了“联邦农地押款法”“联邦农业信贷法”——联邦农业贷

4、款局——12个农业信用区－12个联邦土地银行——农业抵押合作社1923年国会通过了“中期信贷法”成立了联邦中期信贷银行，向农场主提供中短期贷款。为了弥补农业信贷短缺的问题，1933年国会又通过了另一个“农业信贷法”，成立了1个中央合作社银行和12个地区合作社银行。专门向合作社提供贷款。同时还成立了生产信贷公司，其目的在于组织、监督和资助地方上的生产信贷协会。①联邦土地银行②联邦中期信贷银行③合作社银行④生产信贷公司构成的农业信贷体系一直被认为是美国金融市场上最安全、最稳定的信贷机构。二、土地金融机构体系资金来源：股金、公积金、债券政府自有借款人入股盈余积累3、土地金融的

5、流通办法（1）发行债券（2）贷款的发放申请—审核、测量、估价、调查—认可—贷款（3）借款期限及偿还3～5年，30～40年分期偿还，每年或每半年一次§11.3我国的土地金融制度改革与建设一、农地金融制度的建设（一）我国土地金融的产生与发展1、清末1911年——天津殖产银行2、1914年——劝业银行3、1915年——中国农工银行、中国实业银行4、1934年——中国农业银行，1941年，土地金融处5、1988年，贵州湄潭县——土地银行6、农村信用合作社、中国农业银行、中国农业发展银行（二）我国农地金融的运行模式——建立土地银行1、土地信用资金的筹措（1）财政拨款（2）发行土地

6、债券（3）借入公共资金（4）向人民银行借款2、资金运用（1）贷款申请—审核—实地查勘——借款审定—订约付款—事后监督（3）利率确定银行管理费用损失准备或呆帐准备利润土地债券成本债券利息和发行成本固定费用（工资、办公费）可变费用（业务费）（4）资金运用的平衡性和合理性（2）贴现二、城市土地金融制度的建设（一）城市土地金融的作用城市土地的收购储备政府拨款银行贷款城市基础设施建设城市维护建设税公共事业附加国家预算内投资国内贷款中央财政专项拨款地方财政拨款利用外资市政公用事业经营性收入其他自筹收入20％城市基础设施纯公共物品私人物品准公共物品市内道路、海堤、行道树、绿化带、消防

7、自来水、电、管道液化气邮政、电信垃圾填埋场、污水处理厂停车场因此，城市基础设施的投融资体制改革总趋向是朝着多元化、市场化、扩大非政府投资的方向转变，而适度举债是重要特点。（二）城市土地金融的运行模式1、土地证券化——土地抵押贷款证券化（1）定义以土地抵押贷款债权为基础，由金融机构或特定证券机构将其进行包装组合，在信用机构的担保下，向社会发行一定数量的有价证券的过程。①组建资产池②设立特殊目的机构——风险隔离③资产的真实出售——原始权益人的其他债权人在其破产时对已证券化的资产没有追索权④信用增级——内部增级，外部增级⑤信用评级——初评、发行