城镇地籍调查测量面积较差问题研究

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1、城镇地籍调查测量面积较差问题研究　　摘要：需要对一宗地在土地登记变更测量时，进行前后两次或多次测量，测量数据值存在较差，对该差值如何处理常常困扰土地调查测量人员。作者结合工作实际从诸多方面分析了面积较差产生的原因，并立足于“查明原因，区别对待”的原则，提出了解决问题的方法。关键词：测量；面积；较差中图分类号：P258文献标识码：A6城镇地籍调查是一项法律性、专业性、政策性非常强的基础性工作，由测量单位对其中绝大部分工作协调或负责来完成的。作为对地籍下一步管理的依据和基础，城镇地籍调查通过地籍测量和土地权属调查，在城镇范围内查清每一宗土地的界线、权限、用途、面

2、积等情况。到目前为止，行业内没有明确规定对二次测量面积较差的处理意见，工作中遇到该类问题时如何解决就要靠个人对业务的理解力和对具体情况的判断力。宗地面积较差是指两次或多次对同一宗地进行土地测量，测量面积值之间存在的差值。差值的大小是有多方面的原因，而我们要做的是尽可能规避错误，减少误差。但对于宗地面积较差如何加以处理，却是每一位地籍调查测量人员必须面对并需在土地登记过程中斟情解决的问题。笔者拟从某市区土地登记工作的发展历程着手，分析宗地面积较差产生的根源并提出解决问题的思路。一、从某市区土地登记工作的发展历程看宗地测量技术的演变6随着社会经济的不断发展，土地

3、资源和资产的双重属性得以充分体现，土地权利人申办土地证的主动性和积极性不断提高，附载于土地上的各种权利包括所有权、使用权和土地他项权利的设定或变更等类型不断发生，土地预登记、土地设定或变更登记成为日常土地登记工作的主要内容。土地登记是土地产权制度的核心，土地登记规范化建设对于规范土地登记行为，保证土地登记成果准确、有效，严格管理土地，保护土地权利人合法权益，维护土地登记公信力起到重要作用。土地登记作为一项重要的法律制度，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益，保障土地交易安全，维护土地市场秩序具有重要的作用。徐州市地籍信息系统是根据2003年土地变更调查的

4、基础上实施的。社会对土地资产意识的高涨，使得日常土地变更登记工作量在急剧放大；在行业管理方面，由于全国第二次土地调查及“一张图”工程的实施也使得土地管理工作中的技术含量得以较大程度地提升。目前我市较为完善的建立了城乡一体化地籍信息系统，一律采用先进的测量技术手段对所有宗地测量数据采集数据库并及时更新，提高了准确率和工作效率。对于已不能适应当前变更管理要求的初始登记时地籍调查成果，对同一宗地客观上形成了二次或多次进行测量，从而形成宗地面积之间存在差值。如果简单地利用现测面积推翻初始登记宗地面积显然是不可取的，但这种情况对土地登记人员换发证工作造成了困惑，这就需

5、要对面积较差形成的原因加以分析，区别对待。二、宗地面积较差产生的原因对于土地使用权登记发证，现在市场交易活跃，变更类型复杂，变更登记量很大，出现测量面积与原土地发证面积不符的情况很多。分析宗地面积较差产生的原因大致有以下几种情形：1.测量工艺不同导致面积较差的出现（1）测量仪器不同使得宗地面积测量较差以前外业测量时，钢尺丈量和皮尺丈量之量存在精度差异，红外测距仪测量、经纬仪、目前“RTK”测量以及全站仪测量之间在全解析法测量中也存在着精度差异，从而引起二次测量结果存在较差。（2）不同测量作业人员导致宗地面积存在较差测量人员的敬业精神和业务水平也会使得二次测量

6、数据间存在较差。皮尺或钢尺牵拉松紧不同，在外业测量操作过程中，读取仪器数据精度差别均会对测量结果的准确度产生影响。2.导致二次测量面积存在较差由于土地权利人指界过程中的因素差别6（1）实际工作中，经常会遇到原建设用地由于分割，转让或其它原因申请变更登记而进行二次测量，由于原测量界址点位的地物、地貌随着时间推移往往会发生变化，或由指界人不同或指界人所指界址点位置的差异，从而导致二次测量面积存在较差。（2）新增用地在预登记和变更登记测量时，也会导致存在面积较差。此时申请登记由于工程建设尚未竣工，土地使用者在调查指界时依据的是规划定点图及勘测界定报告，取得用地批复

7、面积往往包含规划道路及绿化用地面积，以其为依据使用权人在发证指界时确认宗地界址；另外，在项目竣工后变更登记并申请土地验收时，由于项目批准用地与实际用地范围往往不一致，往往指界人以实际的围墙指界，从而使得土地变更登记和预登记时所指界线不同，形成面积二次测量时存在较差。6三、解决面积较差问题的对策在日常地籍测量中，我们应该本着“查根据源，区别对待”的态度，解决好二次测量存在的面积较差问题。1.针对测量方法不同导致的宗地面积较差按《城镇地籍调查规程》的规定，地籍勘测不论哪种方法获取都应控制在±15CM之内的界址点间距误差。由于往往采取的图解法进行初始测量，它的精度

8、与全解析法精度在二次测量时的是无法相比拟的，因此在一