物权法对物业管理行业的影响与对策.doc

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1、物权法对物业管理行业的影响与对策一、建筑物区分所有权的权利主体（一）业主的概念（物业管理条例）第六条：“房屋的所有权人为业主”。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；　　(六)监督业主委员会的工作；　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和

2、监督权；　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。（二）业主身份的确认1、房屋所有权证登记人《江苏省物业管理条例》第四十六条第一款：“本条例所称业主，是指物业的所有权人。”《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2、房屋买卖合同的买受人《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3、房屋继承人

3、或受遗赠人《物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。4、房屋建造人《物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。5、生效的行政、仲裁或司法文书确认人《物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（三）业主物业管理权利的取得与终止1、交付取得与终止（入伙取得与终止）《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、

4、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省物业管理条例》第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之

5、五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。2、登记取得与终止《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3、业主房产抵押、查封后，其物业管理权利是否受到限制4、进入破产清算的房产，其物业管理权利由谁行使5、违章建筑的买受人是否享有业主的权利（四）业主物业管理义务的承担与终止1、交付承担2、登记承担《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经

6、依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3、确认承担《物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。4、业主变更后拖欠管理费的承担（1）原业主承担：《物业服务收费管理办法》第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

7、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。（2）新业主承担：经双方约定，新业主愿意承担所拖欠的管理费用。5、查封房产管理费的承担按照法律规定，物业管理单位应及时到法院提起诉讼，申请费用保护。6、抵押房产管理费的承担按照法律规定，物业管理单位应及时到法院提起诉讼，申请费用保护。7、拍卖房产管理费的承担按照法律规定，物业管理单位应及时到法院提起诉讼，申请费用保护。8、违章建筑管理费的承担（五）业主物权的保护1、物权的私力保护