二手房自行成交指南.docx

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1、二手房自行交易的整个大流程如下：1、看房选房；2、谈判签约（付款进度：定金）；3、购房资格审核；4、网签（付款进度：首付）；5、贷款申办（如果是全款此步骤可省略跳过）；6、缴税过户（付款进度：全款除尾款，如果是贷款需等担保或抵押后银行放贷款）；7、物业交割（付款进度：留几万元尾款，收房时物业交割后支付）。经亲身验证，第5项“贷款申办”应该是整个流程中耗时最长也最折磨心情的环节了，本攻略会特别详细介绍自行办理贷款的过程。当然如果是全款的话，可以不必被折磨。另外阅读本文前需要说明的是：本攻略的适用条件为贷款方式采用国管公积金组合贷，房产为二手房，成交方式是自行成交，交易地点位于朝阳

2、区。做以上说明的目的是因为北京每个区的房屋交易流程都有区别，同时国管公积金、市管公积金的流程也有区别，不能一概通用，也许按照朝阳区的实战经验跑去海淀区照着做就被带坑里了，市管公积金按国管的流程办就行不通，所以，如果不满足上述限制条件话，只能把这篇攻略作为一个参考，具体的流程还需自己去实践中验证。总归，谁让兲朝的各种办事机构都是挂羊头卖狗肉，各自为政，各自寻租，各显神通，鱼肉百姓的呢？第1步：看房选房，这是买房的起点，但也是个性化和自主性非常强的步骤，所以这不是本攻略的重点所在，故只简单的介绍下。去年底开始看房，一边在网上找独立卖家，也约了些中介看房，自然，对中介的恶劣印象就是从

3、看房开始的。几个月，遇到大小中介公司不下十几个中介吧，总的来讲，除了一两个中介小伙子的服务态度还算不错以外，但是对自身中介业务的细节，尤其是各种税费和交易流程，基本上一个都没有特别了解的。大概不到一个月，随着俺看房经验滴增加和不断的上网收集资料学习，中介遇到偶基本上会被问得顾左右而言他，哈哈。中介的恶心招数太多了，有在你看到有意向的房告知约卖家要“诚意金”的，有借口卖家在外地，约不出来滴，有说卖家觉得报价太低，立马涨20万滴，还有两次涨30万滴，……，各种神奇，各种状况，层出不穷，简直让人应接不暇，中介，你们不说假话会死么？你们干这行的全部技巧就是谎话假话空话，不觉得丢人么？终

4、于，4月的某天，一同学给我电话，告知他坐电梯的时候遇到一楼上邻居说要卖房，问偶有兴趣没有？我说行啊，你帮着先联系下，就先让同学去打听了下具体情况，果然房子有些大，超了好几十万的预算。于是想先看看再说吧，就又让同学帮忙约了房东看房。一看房子，我们觉得房子还不错，关键是房子满5年，无强盗般的营业税和个税，再加上有同学做邻居的居间关系，大家初次见面相谈甚欢，房东为人确实不错，脚着我们也是靠谱青年，表示同意自行交易，为我们省些费用（关于省下的中介费用后面会有一个比较量化的总结，现行的二手房中介费真的太尼玛坑爹了！）。就这样，我们的二手房交易水到渠成，自然而然滴到了第2步，需要和房东直面

5、进行谈判签约了。首先和卖家的谈判是必须滴，就算亲兄弟间做交易也得砍价呀，我们自然好话说了无数，苦水吐了一地，但卖家的房价已近比较实在，故我们也不好意思大刀，最终只小砍下了两万。在砍价滴同时，是俺长这么大以来最头痛数字滴几天，因为预算超支，各种计算，终于狠下心来办组合贷并顺利说服了房东，当然房东被说服的直接原因是我用敏捷清晰滴思维给他信心满满滴介绍了一通办组合贷的流程，虽然他可能听得稀里糊涂，但他深深滴感觉到俺是一个非常靠谱滴五好青年，哈哈，无形中也就放心了，所以，办任何事先把功课做全做细做好都是有百利而无一弊滴。房东开始问我两个月办组合贷够不，我表示理论上两个月时间是够滴，但实

6、际和理论有差别滴，以防万一最好还是留3个月吧，最终，协议上约定3个月卖家拿到贷款。实践证明我留出的时间富裕量是正确滴，没有头脑发热去逞强放个“两个月办完国管公积金组合贷”的大卫星，确实，在和国字号单位（公积金中心、建行）打交道的时候，很多时间节点靠自己完全无法控制，节奏完全被别人掌握着。下面介绍下和卖家自行签约的几个要点：1、自行签约的合同范本：北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），下载自北京市房地产交易网。3、自行和卖家签订合同时的一点避税技巧。这里只介绍一种简单的办法，非常简单，就是和卖家自行签订合同的时候按照房屋的真实总价，同时约定好网签的时候按照另一个较低的总价签合同，

7、简单说就是“阴阳合同”。当然这样做需要以下两个条件同时满足：1、卖方基于信任，同意这样操作；2、较低合同总价×0.7大于需贷款总额，即贷款总额不受网签做低房屋合同总价的影响。只要满足这两个条件，就可以简单的进行避税了。为达成条件1可以尝试说服房东，通常房东都是愿意配合买家避税的，大家都是被吸血虫们剥削滴苦逼百姓，天下苦逼是一家嘛。但为了降低卖方签阴阳合同面临的风险，可以和房东在自行签订的合同中再签订特别条款，说明此合同的内容和房价才是彼此真实意愿的表现，网签只是参考尔尔，当然这样做仍然会有一