商圈调查与立地评估.pdf

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1、商圈調查與立地評估店鋪開發的成功與否，其中的商圈調查與立地評估，佔有舉足輕重的地位。透過商圈調查，可以預估便利商店座落地點可能交易範圍的住戶數、流動人口量、消費水準、營業額；透過立地評估，就店鋪立地的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點是否適合開店，才不致因為盲從而貿然開店，最後落得損失不貲。壹、何謂商圈及其重要性經營一家成功的便利商店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞的影響力，可說獨占鰲頭，因為地點好壞直接影響便利商店營運的成功高達60%。因此如何選擇一個好的商圈，對便利商店日後的經營發展，有很大的影響。曾經有人對台灣的便

2、利商店做過調查顯示，除了商品結構、價位的訂定及管理，會影響商店經營的成敗外，更發現竟然有60%的便利商店經營失敗的理由，在於店址不佳。然而國人在店址的選擇上，大都是急就章，或是緣於自己的房子空著也可惜的心態下所促成，故失敗或不賺錢的店比例偏高。商圈，意指在便利商店座落的地點所能夠交易的範圍、規模。例如徒步區的店可能是方圓100公尺，鄉鎮地區則可能是方圓1,000公尺(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視實際狀況而定。故商圈的選擇必須謹慎，且要調查清楚，方能開創自我的生存空間。一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實際上，在設店的周圍一定有競爭店，業績將會被瓜分，

3、所以對商圈的評估，並非一成不變，事實上是充滿了變數，評估時必須面面俱到。貳、商圈的類別與特性之分析一、商圈的類別商圈的變化，時時牽動著業績的起起落落，因此在開店時，商圈的設定非常重要。商圈的設定大致上可分為兩種型態：1.徒步為主的商圈徒步為主的商圈，以店為中心，半徑約300公尺來設定，以走得到且快速方便為主，例如商業區、住宅區等皆是。2.車輛動線為主體之商圈此種商圈大多設置於郊外或下班路線上，有方便的停車空間及良好的1視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品，例如交流道附近及郊外主動線上。如以區域的大小加以分類，則有下列幾種型態：1.鄰近中心區其商圈的設定大約在半

4、徑200～500公尺左右，亦即俗稱的徒步商圈，此類型商圈分佈在每個地區人口較密集的地方或商業集中地。2.地區中心型其商圈的設定大約在半徑1公里左右，一般稱之為生活商圈，例如新店、淡水等地區。3.大地區中心型此為地區中心更廣的商圈，例如三重、中永和等。4.副都心型通常指公車路線集結的地方，可以轉換車，而形成交通集會地，例如士林、公館等。5.都心型型型商圈可涵蓋的範圍，可能是整個都市的四周，其交通流量或人潮流量的層面，可能來自四面八方，例如：以前的西門町及現在的東區等。二、商圈的特性商圈的特性若依通常的習慣，常將立地環境分成下列幾種：1.住宅區住宅區內的戶數基本

5、上須達1,000戶左右，如以1戶4人來計算，則人數將高達4,000人左右。2.文教區文教區乃附近有大、中、小學等學校，其中以私立學校較為理想，因其大都比較有錢，消費層次比較高。當然，也不能忽視補習班，如為補習班的集中區將更理想。3.辦公區指辦公大樓林立的地區，一棟辦公大樓內的員工人數可能超過一、二千人，尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高。4.商業區指商業行為集中的地方，由於過路客的增加，形成各種商店聚集之處。5.娛樂區指以休閒消費為主的商圈，通常玩樂之後，需要補充體力。由上述不難發現，住宅區的顧客群較為穩定，而且一般性的消費、業績也較固定，如再加上交通主動

6、線的配合，因為增加部分的外來客，將便該區的業績有上生的可能。2因此都會機能的變化，加上顧客生活需求的變遷，造成立地環境區分的困難，也因此形成了複合式的立地環境。不過重要的是，如何在評估立地環境時，找到其商圈特性的優先順序，予以釐清，才能據以運籌帷幄經營戰略。參、商圈立地調查要點與評估表之建立地點的選擇，在立地戰略中是非常重要的。民國79年起便利商店急速成長，嚴重威脅到雜貨店的生存。而在這之前，雜貨店及平價中心原已盤踞各地，但慢慢地消費者開始接受便利商店，僅僅幾年的時間，便利商店已擴張到幾乎遍及全國各地，並且漸趨飽和。雖然如此，國內幾個大都市其便利商店家數仍不

7、斷增加中，相互競爭的結果，淘汰了許多不良店及失敗店。失敗店的主要因素有三：1.地點選擇失敗。2.不熟練的評估人員以致調查的資料與判斷不準。3.許多連鎖本部為了達到開店的目標而開店，因此產生了許多失敗店。由上述因素可以發現，商圈立地調查及評估準確的重要性。大體而言，便利商店在開店之前，對於立地調查作業絕不可馬虎。如考慮設店出入的人口流量多寡、附近有幾家同質店或不同質店、其營業情形如何、商品的內容如何、價位的高低等等，均是衡量的重點。一、商圈立地調查的要點1.開店地點周圍住戶的情形，，，亦即所謂的居住條件，亦即所謂的居住條件，，，其範圍有，其範圍有：：：(1)住

8、宅的種類：①.單身住宅②.國民住宅(分大、中型)③.