以财务报告为目的的评估实务应用_资产评估在投资性房地.pdf

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1、实务导航FRIENDSOFACCOUNTING以财务报告为目的的评估实务应用———资产评估在投资性房地产评估中的应用乌鲁木齐职业大学经济贸易学院刘颖【摘要】文章在简单介绍以财务报告为目的的评估理论基础上，探讨了投资性房地产的评估方法，并通过案例进一步分析资产评估在投资性房地产评估中的实务应用，供同行参考。【关键词】财务报告；投资性房地产；评估实务随着《国际财务报告准则（国际会计准则）》在世界范围内体现在以下三个方面。的应用，公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越1.评估技术能够满足会计计

2、量专业上的需求。新会计准则来越多地使用。我国新发布的《企业会计准则》也引入了公允价体系引入公允价值计量以后，一些资产或负债并无活跃的市值的概念和计量，因此，我国评估服务领域中新增了一项业务场，会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额，从而不内容，即以财务报告为目的的评估。能直接用市场价格来对公允价值进行计量，一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业一、以财务报告为目的的评估及其作用性理论和评估技术，而外部的专业评估机构能够运用评估技（一）以财务报告为目的的评估的定义

3、术，为会计公允价值计量提供专业支持。2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会评估是一种专业行为，是建立在专业技术知识和经验基础上的计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中一种专业判断。会计信息的这种客观性要求，能够通过评估过各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。业意见的行为和过程。由此可知，以财务报告为目的的评估是为会3.评估的独立地位能够强化公允价值

4、的公正性。独立性是计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产评估的基本特征，在市场经济条件下，由专业化的资产评资产和负债，如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例，提供现时的算事项的资产，以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方价值尺度，对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价一种具有较强公信力的信息服务，有利于形成公正的会计信值，它对评估技术（评估方法）具有一定

5、的约束。评估技术（评估方息，特别是关于公允价值的信息。法）是确定资产评估值的具体手段与途径，它既受估价标准的制约，又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关（一）以财务报告为目的的评估的规范体系会计核算、披露的要求，因此，在遵循评估准则的基础上，还要参与传统资产评估业务相比，以财务报告为目的的评估业务照相关会计准则的规定，以满足财务报告披露的要求。涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上，以财

6、（二）以财务报告为目的的评估的作用务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值产、负债，也有资产组或资产组组合（对资产组或资产组组合的的计量，国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的分析应当符合会计准则的要求）。表1为一般常见的以财务报确定提供专业意见，保障会计信息的客观和独立，其作用具体告为目的的评估所涉及的评估对象。表1序号评估事项评估对象会计准则（1）构成合并对价的非现金资产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等1合并对价分摊企

7、业会计准则第20号———企业合并（2）合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债2资产减值单项资产或资产组或资产组组合企业会计准则第8号———资产减值已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土企业会计准则第3号———投资性房地产3投资性房地产的公允价值确定地使用权，已出租的建筑物以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产企业会计准则第22号———金融工具确认4金融工具确认和计量或金融负债，或可供出售金融资产和计量57实务导航FRIENDSOFACCOUNTING（二）以财务报告为目的的评

8、估的特点生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务，具有以下赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能特点：够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务，会计认为投资性房地产。计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公