浅议房地产交易中风险和防范措施

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1、浅议房地产交易中风险和防范措施　　【摘要】交易风险就是不确定性，并不必然意味着损失。大多数交易者都是诚实交易者，但不排除别有用心者。如果事先就能有效防范可能出现的风险，使交易圆满完成，对双方来讲都是好事。本文从房地产交易中存在的风险及其原因人手，揭露其存在的问题，并在此基础上提出了一些防范措施。【关键词】房地产；交易；风险；措施1.房地产交易过程中的风险1.1开发商欺诈引发的风险。由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房

2、屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。1.2房地产中介组织欺诈引发的风险。6（1）房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。（2）一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的

3、权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。2.一手房交易中买方的风险及其防范措施2.1充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情

4、况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。2.2谨慎交定金，签合同。6掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方（一次付款方式）或银行（按揭付款方式）将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。2.3合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事

5、宜如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。3.房地产交易中的风险防范的几点建议3.1加强房地产法制建设。我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完

6、善立法。面对房6地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产

7、企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。3.2宣传诚信理念、倡导诚信价值观。6首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、

8、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心