浅谈物业费交还业主管的法治意义.doc

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1、浅谈物业费交还业主管的法治意义浅谈物业费交还业主管的法治意义提要：物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等，均为业主共有资金。这笔钱的所有权人是业主，业主对自有资金的管理源自房地产资料浅谈物业费交还业主管的法治意义创新社会管理的当中，社区管理是引人注目的领域，而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。市住建委前日公布《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法（征求意见稿）》，将物业费、住宅专项维修资金等纳入“业主共有资金”，交由业主大会账户管理。该“办法”若能顺利通过，意味着业主大会将取代物业公司，成为业主

2、共有资金的直接管理者。曾几何时，物业公司在小区的存在，最主要的方式就是凭借与开发商的关系，先占为王。在未得到业主授权的情况下，物业公司自我加冕了小区管理权。诸如业主共有资金、小区广告位的管理等，均由物业公司说了算，业主一入住小区就被迫接受既存的“管理者”。这不是社区自治的应然状态，也不符合《物权法》。《物权法》在业主和物业关系上，明确了业主大会和业主委员会的存在，并以"物业服务企业"替代了原有的“物业管理企业”。这是一次常识回归，但要对固存的陈旧观念进行纠偏还需时日。简言之，业主对所属物业的管理属于自物权主张，

3、这是典型的私权利范畴。物业费、住宅专项维修资金、共用部分经营收益等，均为业主共有资金。这笔钱的所有权人是业主，业主对自有资金的管理，到整个小区公共领域的管理，与公民对私有财产的管理并无本质区别。不同的只是，前者由业主集体行使权利，后者由所有权人单独行使权利。创新社会管理当中，社区管理是引人注目的领域，而社区管理的关键就在于业主自治的落实程度如何。从社区自治看社会管理，其实每个社区都蕴藏着一个“法治模型业主通过业主大会和业委会实现对小区的管理，而物业公司的合法性只有两个：一是业主大会的选定及委托；二是经业主大会授

4、权后由业委会来选定及委托。有了业主的意志和选择，才有业主对自选物业公司的认同。物业公司的全部权利于业主的授予，物业公司的定位只能是由业主产生、对业主负责，并向业主报告工作的服务机构。在这样的模式下，由业主大会管理业主共有资金不过是自然而然的事。陌生人社会是契约本位的社会，合意是契约的基础。法规先行，有助于减少社区自治的阻力，但也要看到，业主自治不会自动实现，业主的自治能力也不是一天两天就能成熟起来。对于这一新鲜事物，我们应保持足够的耐心。源自房地产资料