中筑红岛项目营思销路报告.ppt

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1、谨呈：青岛胶建集团中筑置业蓝湾铭都项目营销思路报告Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.方案整体结构在操盘战略和战术上的思路及汇报立足宏观和微观市场，制定出项目开发战略对本项目产品在各要素上的定位及建议营销策略及计划纲要项目与市场分析项目定位与开发建议开发商的品牌目标、经济指标及核心问题提炼开发目标Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2

2、.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1开发目标：项目开发目标概述塑造房地产开发行业金字招牌短时期内博取利润最大化在区域市场内打造高口碑项目创造区域价格标杆实现快速销售包装推广成为精品楼盘客户信任信服信赖客户期望的我们永远超出客户的期望Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2项目与市场分析在操盘战略和战术上的思路及汇报立足宏观和微观市场，制定出项目开发战略对本项目产品在各要素上的定位及建议营销

3、策略及计划纲要项目与市场分析项目定位与开发建议开发商的品牌目标、经济指标及核心问题提炼开发目标Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2项目与市场分析：地块现状一期地块已平整，周边目前尚为空地或耕地。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2项目与市场分析：地块属性地块

4、位于胶州湾北岸的城阳区河套街道办事处尚家沟居委会，胶州湾高速南侧，毗邻出口加工区北靠尚家沟社区；西侧位出口加工产业区；东临35KV高压线；南临一号线；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2项目与市场分析：区域概况目前荒芜的未来新城生活配套匮乏村改项目是主流项目区域处于较原始的乡村领地，周边仅有村改社区，尚有大片空地和耕地，生活配套设施严重匮乏，生活环境氛围差，且没有山海园滩等自然资源借力。环境和客群都处于劣势区域内大多是村改

5、项目商品房开发项目少。造成整个片区开发不成熟且区域内本地客户都处于有房一族，刚性需求有限。园区建设尚在初始阶段，企业和员工数量较少。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2项目与市场分析：房地产宏观环境调控政策打击投资投机异地户籍社保纳税房屋数量家庭限购银行加息提高首付提高利率大中城市挤出效应投资需求改善需求刚性需求新政造成制约房产新政项目处于房产新政调控区域之内，受新政制约，异地投资客和当地改善型需求都被冲击，发展环境和发展

6、时机都存在不利因素。区域内有限的刚性需求也受到社保、纳税、限购的制约之下。要面对政策环境这个现实必须实现成功突围Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2项目与市场分析：房地产宏观环境2011年2月份青岛各市区成交数据分析高端楼盘绝迹，刚需楼盘市场俏：从2月成交的价格构成看，4000-5000元的楼盘成交套数全市最高占到32%。5000-6000价格区间的住宅成交套数也占到了31%5000以下的低价楼盘是市场的绝对主力，高端楼盘

7、2月份几乎绝迹。这也验证了一个成交区域与新政下热点产品的突出特点。新政影响非常显著，2月份除李沧区成交一批保障房外，基本上不受政策影响的五市排在前位，城阳则以155套的数据居以末尾第三的位置。可见政策的影响力和约束力。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile5.2.0.0.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2项目与市场分析