实物资产补偿资产评估.docx

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1、实物资产补偿资产评估评估方法(一)评估方法的适用性分析注册资产评估师执行单项资产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择。市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估方法的总称。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。根据本次评估目的所对

2、应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的资料，经分析本次评估的委估资产无法在市场上获取同类型类似状态单项资产的近期交易价格，本次评估不适宜采用市场法。委估资产不具有单独创造收益的条件，不符合收益法适用的前提条件，因此本项目不适宜采用收益法。根据本次评估目的所对应的经济行为的特性，以及评估现场所收集到的评估资料，采用成本法，有利于评估报告使用者合理使用本评估报告，便于经济行为的实现，因此本评估项目的评估对象适宜采用成本法。(二)成本法技术思路和模型本项目采用的成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的更新重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从更新重置

3、成本中予以扣除，借以确定评估对象评估价值的一种评估技术思路。(三)成本法评定过程1、流动资产存货-备品备件对于近期购入，周转较快，未产生毁损、积压现象，账面单价接近基准日市场价格的，以核实后的账面单价，乘以实际数量，确定评估值。对于购入时间较长的，以现行市场价格加计相关费用，乘以实际数量，确定评估值。对已周转使用后又存放在库房的，以现行市场价格，加计相关费用，乘以实际数量，结合其实际使用、保养情况，扣除功能性损耗，确定评估值。对已接近报废但可变现的，以现行市场可变现价值确定评估值。无可变现价值的按零值确定。2、非流动资产固定资产包括：建筑物、构筑物、机器设备。本次评估根据

4、固定资产实地勘查结果并对所收集资料数据进行认真整理、分析、计算，采用成本法进行评估。成本法是以重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估值。评估值=重置成本×综合成新率基于本次评估目的为委托方欲了解仓房沟片区搬迁项目涉及的实物资产在维持原生产能力异地建设前提下的补偿价值以及评估的价值类型为非市场价值类型之特殊情况，考虑为维持相同规模、相同生产能力、相同生产工艺技术异地重建评估对象状态相同的固定资产房屋、构筑物以及机器设备生产线无法实现或实现成本大于在市场上购置全新状态的对应房屋建筑物、构筑物、

5、机器设备生产线的重置成本，因此本次评估针对特定的非市场价值评估时无需考虑成新率。（1）重置成本的确定A、房屋建筑物、构筑物重置成本的确定评估人员根据建筑物、构筑物相关施工图纸及对建（构）筑物进行实地勘查测量，结合建（构）筑物实际情况对其进行分析、计算各分部工程的工程量，依据建筑工程预算定额、费用定额及材料价差调整文件，采用重编概（预）算法、预（决）算调整法、参照物对比法测算工程造价，并加计施工建设过程中必须发生的设备、物资、资金等方面的消耗，按照评估资产所在地区及国家有关部门关于建筑物建造取费标准计算工程造价，计取工程建设其它费用和资金成本，进而确定重置成本，作为评估值。

6、B、机器设备重置成本的确定标准成套的机械设备通过市场途径确定购置价，加计该设备达到可使用状态所应发生的运杂费、安装调试费和必要的附件配套装置费，按照委估资产所在地区及国家有关部门的取费标准，计取建设工程其它费用和资金成本，结合国家相关税费政策，确定重置成本，作为评估值。自制及非定型设备则通过成本途径，在核实设备材质与用量的前提下，调查目前各类非标设备不含税造价，按照委估资产所在地区及国家有关部门的取费标准，计取建设工程其它费用和资金成本，确定重置成本，作为评估值。根据国家有关水泥行业规定，处于淘汰落后设备，本次评估以废钢铁的收购价格来确定其评估值。办公用电子设备市场询价确

7、定不含税购置价、其他设备未达到开具增值税发票标准通过市场询价确定含税购置价，以此确定重置成本，按年限法确定成新率，作为评估值。