别墅项目工程管理控制要点研究

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1、别墅项目工程管理控制要点研究　　摘要：别墅项目属于大平面项目，在项目开发过程中，室外工程在别墅工程中占有较长的施工时间，对项目顺利完工有着重要意义，本文从别墅项目室外工程的各分项工程施工顺序进行了论述，对别墅项目室外工程管理进行了研讨。关键词：项目管理；别墅项目；室外工程中图分类号：TU198文献标识码：A文章编号：一、引言别墅项目室外工程包括从拆除临时施工道路开始到大乔种植完成过程中室外工程的全部内容。主要为拆除临时道路、土方外运、管线埋设、道路基层硬化及乔木种植等多个环节，从开始到完成要4个月左右的

2、时间。室外完工是规划验收开始的标志性时间。室外工程能否顺利完工，关系到整个项目是否能顺利完工。因此在别墅项目工程策划中，室外工程应重点考虑时间安排的合理性及相关保证措施的可实施性。二、别墅项目室外工程影响因素别墅项目室外工程的难度非常大，主要体现在以下方面：1、室外工程所占的工期比例很大约占总工期的45%，仅次于单体工程施工时间，安排好室外工程与单体工程的施工时间及减少交叉作业对相互的影响难度大。62、雨污水系统、强弱电系统、自来水、煤气管道的主管均在道路下。每一段道路形成前均需要先完成管道预埋才能浇筑

3、道路基层混凝土。3、别墅项目室外工程与单体工程交叉影响很多。拆除道路施工管道时，单体工程材料运输将会受到极大的影响。单体施工的材料及建渣堆放又极大的影响了室外施工进度。4、室外工程受天气影响大。每下一次雨，至少影响两天。特别是前期土方及管道施工期间，受雨水天气影响很大。5、项目部对部分垄断行业单位的约束力弱。三、别墅项目室外施工管理方法针对别墅别墅项目的特点，本文将别墅项目目室外工程施工时间和施工顺序及一些重点问题总结如下：1、室外工程时间安排一般，别墅项目单体工程从基础到拆架需要7个月时间，到质监验收

4、完成需9个月，室外工程需要4个月时间，后期验收及备案需要1个月。根据这个时间要求，室外工作必须在拆架前2个月时开始施工，单体工程质监验收完成前必须完工。室外工程分为两个阶段进行控制：（1）单体砌砖完成时，开始破除临时道路，单体拆架时，主要道路基层硬化完成。6现场临时施工道路的主要作用是运送材料，当单体工程在砖砌体砌筑完成后，大量材料通过车辆输运已基本完成，后续工序的抹灰及内外装工程的材料采用塔机运送至施工面即可满足材料供应要求，在这种情况下，完全可以拆除道路开始室外施工，可以将室外工程全面展开的时间从拆

5、架后提前至砌体施工完成后。从工期上来说，从砌体完成后大面展开室外工程可比拆架后大面展开室外总工期至少缩短40天。（2）质监验收完成前，室外工程全部完工。该阶段为常规架料外运、土方平衡、种植土造坡及大乔入场时间，按常规施工即可。别墅项目场地狭小，种植土造坡很困难，主要采用装载机端运的方式，时间较长，应重点考虑。2、室外工程施工工序室外工程具体施工工序为：拆除临时道路→多余土方外运→污水管道施工→连砂石回→雨水管道、自来水主管施工→平整、夯实路基→强电过路管道、自来水支管、气套管、景观水电预埋及道路支模、抄

6、平→道路混凝土浇筑→养护15天→入户汽车坡道结构施工及绿化土方回填、造坡→大乔种植及强弱电管线预埋→路沿石安装。按此工序应用如下几点解释：（1）室外施工前最重要的工作是核对规划图与景观图各项指标是否相符，比如道路、车位数量、门卫6室面积、全民健身场地面积、围墙定位等。（2）多余土方外运时，应注意控制土方标高，具体为道路设计标高-路基及连砂石标高-10~15cm，且总体标高控制应考虑汽车坡道坡度不得超过15%及上下截水沟盖板必须平放以保证排水效果。（3）由于道路以下均有污雨水管，管道均采用双壁波纹管，必须

7、保证埋深。在道路连砂石未回填到位情况下，雨水管埋深是不够的，故雨水管道与污水管道不能同时施工，需要在连砂石回填到位，没有重车上去后才能施工。（4）道路混凝土浇筑最好采用泵送，防止混凝土运送过程中，破坏预留的管道、保证道路混凝土有效厚度及施工速度。（5）自来水主管是铁管，且不易损坏，故预埋时间相对灵活可在土方开挖前或与雨水管同时预埋。（6）煤气管道建议采用预埋过路管道，在道路形成后一次性将主管预埋完成，支管需在乔木完成施工，这样可煤气管线不受损。（7）强弱电管线预埋的波纹管，应在种植土回填完成后预埋，否则

8、很容易被回填种植土的车压扁，损坏量很大。3、其他注意问题（1）煤气和自来水施工6在别墅施工过程中，煤气和自来水两家施工单位的管理也是一个重点，这两家单位的共同特点就是不受项目部约束，不易调动，因此现场在解决这两家单位，最根本的办法就是为他们创造足够的工作面，力争让他们来后就连续施工。自来水单位主管预埋时间约为一周，且需在主管打压后才能安装支管，支管安装完毕后才能浇筑道路混凝土。煤气施工应避开对道路施工等规划实测内容的影响，保证煤气单位进场后