地产调控升级难撼银行股.doc

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1、地产调控升级难撼银行股国庆节后首个交易日，上证指数放量大涨3.13%，其中银行股走强功不可没。此次反弹发生在地产调控升级的背景下，与4月份地产调控政策出台时的表现截然不同。那么，银行股是否已经摆脱利空阴影？今年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，明确二套房贷首付不低于50%及利率不低于1.1倍。A股市场闻讯随之下跌，上证指数从3160多点一路下滑至7月2日最低2319.74点。银行股和地产股是此波下跌行情的主要推手，并且未能随大盘在7月和8月反弹。以工商银行为例，9月下旬创出3.93元的调整新低，较4月地产调

2、控政策出台前累计跌去20.61%。可见，楼市调控加重了投资者对银行资产质量的担心。虽然各银行声称压力测试的结果良好，即便房价下跌30%至50%也对不良率的增加非常有限，但地产调控的阴影始终缠绕着银行股。楼市调控政策的升级，使A股市场再次遭遇考验。然而，9月30日和10月8日两个交易日连续大涨，银行股和地产股都没有像4月份那样被“拉下马”。值得一提的是，10月7日上海出台房地产调控细则，对居民家庭购房实施限购一套的政策，也未拖累8日的反弹。面对调控升级带给楼市的预期改变，银行股似乎没有4月中下旬那样紧张。究其原因，一是调控政策有助于降低银行信贷

3、风险。这次政策的最大变化，是暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款和首套房贷的首付比例调整到30%以上。另外，上海等高房价城市对居民实施限购政策。这意味着银行房贷客户将以自住需求为主，投资投机购房者被“剔除”。一旦房价出现震荡，自住型需求贷款者违约的可能性很低。而且，首付比例提高至30%以上，有助于银行的信贷资产安全。二是房价大幅下跌的预期降低。调控政策的加码，与8月和9月份楼市的回暖以及房价至今未见实质性下跌有很大关系。对于调控的影响，市场上存在不同的判断。相当数量的购房者对房价大幅下跌不抱期望，致使刚性需求的交易量反弹。据央行营业管理部

4、最新公布的一项北京地区调查显示，与二季度居民对未来一年房价的下跌预期一度超过上涨预期不同，三季度认为未来一年房价上涨的居民占比居首，达到37.4%，高于上季14.9个百分点；认为未来一年房价下跌的居民占比19.4%，低于上季15个百分点。既然房价上涨预期超过下跌预期，投资者对银行股信贷风险的担忧势必下降。此次调控政策加码的影响还有待观察，但未必导致房价走势的预期大反转。三是银行股持续下跌消化了地产调控的利空。在9月30日和10月8日的反弹中，农业银行分别上涨3.16%和2.30%，距离重返发行价只差1分钱。相比之下，农业银行H股上市以来持续创

5、出新高，10月8日最高升至4.21港元，较上市首日开盘价累计上涨28.75%。H股市场上的交通银行、招商银行、中国银行等同样与其A股走势截然不同，A、H股间的价差放大。这并不表明国内投资者的特别理性，而是对银行股风险的反应过度。虽然银行股短期内很难价值回归到位，但在地产调控升级的冲击下，银行股已经能够表现出抗跌性。尤其市场上盛传楼市二次调控政策多时，而调控政策的加码并没有涉及房产税开征，被银行股和地产股视作利空出尽便是利好。地产调控升级没能“撼动”银行股，但纠缠银行股的利空因素复杂且多重，其未来走势仍有很多不确定性。银行股要想否极泰来，已经具

6、备低股价的基础，但恐怕还要等待更好的上涨机会。