成都宽窄巷子案例分析及项目总结.ppt

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1、第四部分商业分析Page39一、业态分析宽巷子情景消费游憩区规划定位以街面消费为主，在业态上，宽巷子形成了以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区。窄巷子精致生活品味区经过宽巷子长时间的行走和购物，安静闲适的院落成为游客休息，品味成都美食的地方，业态以酒吧咖啡厅等休闲娱乐、特色餐饮为主、辅以购物等。井巷子时尚动感娱乐区井巷子业态以酒吧、购物和餐饮为主。Page40一、业态分析商业功能旨在于满足成都中高端消费者以及到访成都的旅游者多元化的消费需求。Page41一、业态分析(

2、宽巷子商业业态)餐饮休闲（茶楼）购物旅馆文化艺术类50%25%10%5%10%高档中档低档餐饮50%50%0休闲020%80%购物0100%0旅馆0100%0总比28%50%22%宽巷子商业与文化景观占比为7：3，除去挂摊，共有20余家商家，业态比例为：消费档次比例为（按商家数量）：Page42一、业态分析（宽巷子商业小结）1.宽巷子前半段人气旺盛，后半段的文化旅游景点人气冷清，人流极易因第一条通道流至窄巷子。2.整体规划上，商业占比为70%，文化旅游景点挖掘不够。3.整个街区消费档次偏高档，私家会所占餐饮类半数，由于茶铺的占道经营

3、，破坏了街区形象，高端商业所需的私密性受到影响。4.低端商业集中在川式茶铺和小吃，及旅游纪念品。业态多样，特色鲜明。Page43一、业态分析（窄巷子商业业态）窄巷子的总长与宽巷子相当，街道宽度为4到5米。街道中段较窄，后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右，落差变化幅度在30%以内。和宽巷子相比，商家分布较散，整个街区时而为热闹的商家，时而为院落墙壁，其中文化景点和住宅的穿插，使得节奏跌宕起伏，富有韵律。窄巷子的商业与文化景观占比约为6：4，共有20余家商家，业态比例为：餐饮休闲购物其他17%53%26%4%消费档次比例为（按商家

4、数量）高档中档低档餐饮100%00休闲8%84%8%购物50%50%0其他100%00总比39%56%5%Page44一、业态分析(窄巷子商业小结)1.窄巷子人流集中在几个重要景点和特色商家处（夜晚集中在酒吧等商家内部）。2.整体规划上，商业占比为60%，有个别文化旅游景点较为突出；整个街区消费档次趋于中档，针对旅游客群的商业业态较少。3.休闲类业态比较大，其中酒吧、慢摇吧因形成规模，名声和影响力辐射到整个成都。同类竞争普遍，部分店家收益减少，内部商家开始淘汰和进化。而咖啡厅等其他休闲类经营情况不佳。Page45二、外摆分析不同形式

5、、材质的商业外摆，其颜色都属于同一色系，使宽窄巷子的外部空间即具有多样性，又具有统一性。Page46三、运营商业模式政府经营环境战略定位综合管理配套支持企业经营市场商业定位招商规划市场营销民众经营文化文化创新具体经营1、运营机制保障：“政府、公司、商户”三位一体宽窄巷子的运营模式采取“三位一体”的方式，概括来说便是政府经营环境、企业经营市场、民众经营文化Page47三、运营商业模式2、文化是宽窄巷子之魂成都原真文化是宽窄巷子的灵魂及核心吸引物：盖碗茶、精美的门头、梧桐树、院落、茶馆、川剧等等这一幕幕老成都原真文化氛围，是构成宽窄巷子

6、吸引力的核心。Page48三、运营商业模式3、游客互动增加灵气宽窄巷子每条街道上都有与游客互动的元素：浮雕墙、雕塑等与游客互动的元素能调动游客的情绪。游客得到很好的互动体验，增加对宽窄巷子的深度认识。