房地产开发项目可研报告.ppt

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1、北京平房-中国之窗项目可行性研究报告1项目概况项目背景区域概况限定条件项目指标PART1项目概况项目背景一、土地目前为平房乡集体所有，拆迁及征地补偿费合计约1.8亿元，我司已累计支付约5000万元，在土地变性前尚需支付1.3亿元。目前公司接收土地的关键是需支付代征道路及代征绿地的补偿款2100万。二、土地性质现为绿隔产业用地，变更为国有建设用地之前，该项目的招商工作和融资工作很难开展。三、该项目经初步测算总投资为43亿元，按照股权合作中弘出资35%计算，中弘还需出资14.3亿元。四、该项目开发主体为平房乡集体出资注册的“北京盛城东方商贸中心有限公司”，合作协议中规定，该项目开发完成后，要把公寓

2、部分交给平房乡集体所有，之后我们获得“北京盛城东方商贸中心有限公司”100%股权。寻找改变的力量期望：复合、地标、主题、醒目…印象：单一、平淡…未来现状类别名称：商服用地—批发零售用地（指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发零售市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地）绿隔产业用地用地性质：绿隔产业用地（M9）解读商业自持、不可出售……限定条件绿隔产业用地性质，占地16.5万平米，容积率2，限高45米（局部60米）PART1项目概况项目指标PART1项目概况项目用地类型为绿隔产业用地，占地面积16.33公顷，地上建面约为23.5万平，地下建面约12.5万平，

3、总建面约36万平产品类型建筑细分建筑规模（m2）商业百货40,000地上建面23.44万㎡购物中心64,400活力中心10,000娱乐区8,000主题餐饮5,000时尚中心7,000公寓服务式公寓40,000酒店四星酒店30,000室内游乐场30,000地下超市及大卖场25,000地下建面12.5万㎡地下停车场及设备用房100,000合计建筑面积35.94万㎡2目标解读与市场分析商业市场公寓与酒店市场室内娱乐租金分析宏观分析—城市化率PART2目标解读与市场分析北京城市化率已经达到70%，城市高速发展城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段北京城市化的阶段位置世界城市化进程

4、阶段性规律图全国平均42%发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移北京城市化率已经达到70%，接近发达国家水平；城市发展以促进第三产业发展为主，城市经济进入高速增长期；在

5、高速增长期阶段，城市经济发达；商业平台竞争个案宏观平台小结商业小结序号项目名称类别1尚街购物中心购物中心2活力东方奥特莱斯（家乐福）购物中心3阳光新城市广场（华堂商场）购物中心4朝阳大悦城购物中心5西单商场－十里堡店百货6兴隆街商业街7财满街一、二期（苏宁电器）底商8国美第一商街底商9天鹅坊（天鹅湾商街）底商10第五街区（润枫水尚）底商11鑫隆百货商品市场12通厦康达商业广场/天昱上品商城（苏宁)商品市场13新七彩商业中心商品市场14卜蜂莲花－朝阳路店专业店15卜蜂莲花－石佛营店专业店16欧尚－朝阳北路店专业店17国美十里堡店专业店18聚源建材市场专业店本项目东四环东五环机场第二高速青年路姚家

6、园路朝阳北路朝阳路十里堡路12345678910111213141415161718购物中心百货商业街底商商品市场专业店区域商业—布局PART2目标解读与市场分析商业集聚，以专业店和商品市场为主，存在少量早期购物中心及百货店商业平台竞争个案宏观平台小结小结商业国际名品类品牌十分欠缺，仅朝阳大悦城拥有部分国际流行品牌；无国际一、二线品牌；流行服饰类国内大众品牌居多，朝阳大悦城与其西单店相比，流行品牌线实力不足；运动类品牌在区域内很大比重是工厂折扣店形式出现，从而在一定程度上拉低了品牌档次；名表、珠宝类在本区域属于弱项，仍有巨大的提升空间；区域商业—定位PART2目标解读与市场分析国内二三线品牌为

7、主导，缺乏国内一线品牌及国际品牌朝阳大悦城阳光新城市广场西单商场活力东方奥特莱斯尚街购物中心国际名品BrooksBrothers、TommyHilfiger、Guess、Lacoste、MissSixty－－－－流行服饰GAP、i.t、NovoMe、Ochirly、BestSeller、TeenieWeenie、淑女屋、速写优衣库、百家好、BestSeller、Hotwind、ebase、Lily