青春驿站酒店式公寓项目可行性建议书.doc

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1、第一章总论一、项目背景1、项目名称青春驿站2、承办单位概况本项0由重庆青年城置业有限公司作为项B法人负责开发建设。法定住所：重庆市渝北区兴科大道9号法定代表人：袁正耕重庆青年城置业有限公司成立于2008年8月，是一家国内合资的有限责任公司。公司的注册资本为人民币800万元整。公司经营范围：房地产经营开发，物业管理，地下车库，销售建筑装潢材料。3、可行性研究报告编制依据（1）、重庆市发展计划委员会《关于建设“青春驿站商品住宅项目建议书的批复》（渝计城［2008］第—号，详见附件一）（2）、重庆市渝北区计划委员会《关于建设“青春驿站

2、商品住宅项目建议书的批复》（渝北计投字［2008］第—号，详见附件二）4、项目提出的过程为加快渝北区“绿色环保”推进步伐，根据重庆市人民政府［2008J82号文件精神，为促进区域经济发展，重庆市发展计划委员会于2008年批准同意重庆青年城置业有限公司在宝桐紫花园以东、海徳盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北地块建设商品住宅和配套公建用房，改造地块属渝北区绿色环保改造项目，项目名称为“青春驿站酒店式公寓”。重庆青年城置业有限公司在完成了土地、规划、市政配套等部门的审核和征询意见后，编制项目可行性研究报告。一、项目概况1、地块位置拟建

3、项目位于渝北区主城区的兴科大道、宝桐路口。四至范围为：宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北。2、周边环境与设施本项目位于渝北区两路地区，该区域是渝北区较为成熟的居住区。其周边有“海徳盛世”、“金香林”、“木鱼石”、“水木年华”等已建和在建的住宅小区。拟建项目500米范围内还有美华医院、重客隆超市、好宜家、大型农贸市场，各大银行及中国邮政等服务性公建;有渝北实验三小、海联学院、回兴小学、幼儿园、海联学院、川外双语学校、重庆一中、职教中心、西南政法大学、南方翻译学院等完整的教育资源，碧津公园、民俗文化村等旅游景点近

4、在咫尺；餐饮、休闲、娱乐的商业街举步可及，惬意生活，方便到家。项目所在区域交通十分便利。区域500米范围内有801、610、609、612、621、622、616、684等多条公交线路。国内最长轻轨3号线南起巴南鱼洞，北至江北国际机场，其间的桐岩站就在本案家门口，3分钟即可畅达江北国际机场，任您进则驰骋天下，留则坐拥空港新城最成熟的商业配套和生活配套。3、主要建设内容(1)、项目平面布置本项目主要建设内容以两幢21层的建筑，沿基地北侧宝桐路布置，并在此设立主出入口；基地东侧为轻轨交通3号线。(2)、项目功能本项目为两幢21层的高

5、层建筑，底层建设配套商业，并以居住为主的社区。4、项目的主要经济指标根据建筑设计公司设计的《青春驿站酒店公寓方案设计》、重庆市渝北区城市规划管理局《关于“青春驿站酒店公寓方案设计”的批复》确定本次可行性研究报告的主要技术经济指标。详见表一15、项目投资与经济效益项目建设投入总资金为9800万元，其中工程费为4000万元，工程建设其他费为4860万元，预备费为800万元，建设期利息为140万元。项目销售收入为11800万元，净利润为1600万元，项目财务内部收益率为14%,财务净现值｛1=12%｝为万元投资回收期为3年。6、不确定

6、性分析虽然在总投资上升5%或销售价格下降5%的情况下，项目的收益水平随之下降（内部收益率为%和%）,项目的抗风险能力较强。主要技术经济指标表1-1单位：平方米序号项日名称建筑面积说明1基地面积8439.5以土地部门批准定界面积为准2总建筑面积33755包括地下建筑面积2」地上建筑面积2」」住宅建筑而积308782.1.2配套商业面积27472.2地下建筑面积2.2.1地下车库面积90173容积率3.99%4建筑密度33.8%5绿化率32.5%6集中绿化率7汽车泊位216地下停车一、结论与建议1、项目以社会效益与环境效益为出发点，

7、经过对经济效益的分析，拟建项目是可行的。2、经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感性均不是很大。相比较而言，项目对销售价格的敏感性比投资的敏感性略大一些，故应努力加强营销。项目总体效益较好，风险不大。第二章市场分析一、市场调查据重庆市统计局统计，2008年前7个月房地产开发投资额增长,但商品房销售面积同比下降9.2%；适合中低收入家庭的小户型、经济适用房则有所增加。今年1—7月，经济适用房竣工面积70.45万平方米，同比增长28.1%O数据表明开发商对房屋供给结构进行了调JLC-加大了90平方米以下和经济适用房的建

8、设。本项目建筑内容主要以40平方米左右的青年单身住宅为主，并辅以少量的社区配套的商业作为项目功能需求，而纯粹针对青年的小户型公寓小区，在重庆尚属首案。因此，本项目符合重庆房市趋势。1、重庆市青年单身住宅市场供需调查2008年重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升