城市规划管理概念.doc

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1、城市规划管理概念　　一、城市规划常用术语和指标　　在实际中，经常遇到下列城市规划指标或有关名词：　　1.用地性质：是指规划用地的使用功能。　　2.用地面积：是指规划地块划定的面积。　　3.用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。　　4.容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积／建筑用地面积　　其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和；建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征用地。　　5.建筑控制高度：又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一

2、般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。　　6.建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（％），即：　　建筑密度=建筑基底总面积／建筑用地面积　　7.绿地率：是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率（%）。　　8.交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和行人出入。口的方向和位置。　　9.停车泊位：是指地块内应配置的停车位数量。　　10.道路红线：是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。根据

3、城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。　　11.建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。　　12.建筑红线后退距离：是指建筑物最外边线后退道路红线的距离。　　13.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。　　14.日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据

4、。　　15.日照间距系数：是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。　　16.城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。城市要按规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。城市绿线范围内的用地不得改作他用；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。　　17.城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。二、建筑高度控制场地内建筑物的高度影响着场地空间形态，反映着土地利用情况，是考核场地设计

5、方案的重要技术经济指标。在城市规划中，常常因道路退让、航空或通讯设施的净高要求、城市空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建筑高度进行控制。另一方面，建筑高度也是确定建筑等级、防火与消防标准、建筑设备配置要求的重要参数。用以控制场地建筑高度的指标主要有建筑限高、建筑层数(或平均层数)，二者之间的关系取决于建筑物的层高。建筑限高适用于一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核。(一)建筑层数这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。建筑物屋顶上的嘹望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等，不计人建筑层数；住宅建筑的地下室、半地下室，其顶板高出室外地坪不超过1

6、．5m者，不计人层数内。建筑层数的控制与建筑限高的控制基本类似。根据《民用建筑设计通则》(GB50352–2005)第3．1．2条的规定，民用建筑按地上层数或高度分类划分为：(1)住宅建筑按层数分类；一层至三层为低层住宅；四层至六层为多层住宅；七层至九层为中高层住宅；十层及十层以上为高层住宅；(2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；(3)建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。（二）平均层数指基地内，总建筑面积与总建筑基底面积的比值，单位：层平均层数（层）＝总建筑面积(m2)/建筑基地面积之和(

7、m2)一般常用于居住区规划，此时又称为住宅平均层数。住宅平均层数（层）＝住宅建筑面积总和(m2)/住宅基地面积总和(m2)(三)极限高度建筑物的最大高度，单位：m。以控制建筑物对空间高度的占用，以保护空中航线的安全及城市天际线控制等，应遵照城市规划部门的具体规定为准。有时，也采用最高层数来控制，但二者含义略有不同。(四)建筑高度的限制建筑限高是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一高度限制为建筑物室外地坪至