商业地产招商法律风险.ppt

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1、商业地产招商法律风险防控讲座主讲人：律师第一部分招商广告的发布第二部分招商条件的确定第三部分租赁合同的签订第四部分租赁合同的履行一、招商广告的发布广告和宣传资料一般为要约邀请，但如果广告中对招商条件的说明和允诺具体确定，并对租赁合同的订立以及租赁价格的确定有重大影响的，应当视为要约，对广告发布者具有法律约束力。即一旦作出此类说明和允诺，就需要按照允诺内容履行相应的义务，否则即构成违约，需承担违约责任。（一）怎样判断广告内容属于要约还是要约邀请？【案例】某商场于2015年4月10日在报纸上发广告称：“我商场现有某品牌型号的智能手机，每部价格16

2、50元，随时供货。截止日为4月20日。”崔某看到广告后于4月18日前往该商场购买。谁知，该商场告知崔某商场现已无货，并且也不打算再进货。崔某要商场赔偿车费150元，遭到商场当面拒绝，崔某非常气愤，遂向律师咨询能否要求商场赔偿。【问题】在本案中，该商场发布的广告属于要约还是要约邀请？崔某能否要求商场赔偿其损失？【分析】：要约是一方当事人向另一方当事人提出订立合同的条件，希望对方完全接受此条件的意思表示。如果受要约人明确表示接受要约的条件，即为承诺。有效的要约一旦经过受要约人的承诺，合同即告成立，双方都受合同的约束。成立有效的要约必须具备以下条件

3、：（1）要约的内容必须具体明确。所谓“具体”是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。如果没有包含合同的主要条款，受要约人难以作出承诺，即使作出了承诺，也会因为双方的这种合意不具备合同的主要条款而使合同不能成立。所谓“明确”，是指要约的内容必须明确，不能含糊不清，否则无法承诺。（2）要约必须具有订立合同的意图，表明一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的拘束。那么，要约的内容怎样才算具体明确？“具体明确”是根据合同的可履行标准进行判断，而不是个人单方面的认识，同时还要考虑交易习惯。是否构成要约，还要看这种商业广告对当事人之间签定合同是否

4、具有实质的影响,如果具有实质的影响,那么这种商业广告就应该属于合同条款的一部分,是需要双方当事人遵守的。在上述案例中，该商场发布的商业广告，因为内容具体确定，符合要约的条件，一经他人承诺就产生合同成立的效力。因此崔某于广告约定的时间内前往购物，可以认定为对商场要约的承诺，因此应视为买卖合同成立。某商场应当按广告的约定销售这款智能手机，否则应当承担违约责任。因此崔某有权要求商场赔偿车费150元。（二）虚假广告宣传可能会承担怎样的法律责任？1、民事责任如前所述，如招商广告的内容已构成要约，但广告发布者没有按照广告中允诺的条件履行，则构成违约，依法

5、应当承担违约赔偿责任。《合同法》第54条一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第112条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2、行政责任《广告法》（2015年9月1日起施行）第4条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的

6、真实性负责。第25条招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：(一)对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外；(二)利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。第26条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺；(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；(三)违反国家有关价格管理的规定；(四)对

7、规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。第28条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：(一)商品或者服务不存在的；(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；(四

8、)虚构使用商品或者接受服务的效果的；(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。第55条违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广