金山区地块(新城、枫泾镇)分析.ppt

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1、地块区域位置及周边楼盘情况本案地块范围东平北路以东，卫零路以西，红旗西路以北，金航西路以南土地面积202.7亩规划用途住宅容积率1.2可建面积162168平米绿地率35%建筑限高24米建筑密度30%机动车车位1135个金山新城A4地块基本信息：周边主要楼盘楼盘名称龙泽园水韵紫城开发商上海松山房地产有限公司上海舜日房地产开发有限公司住宅建面190000㎡120000㎡销售均价5943元/㎡5500元/㎡规划户数1396套768户建筑形态21栋小高层12栋小高层，18栋多层容积率1.71.16绿化率38%40%车位配比1:0.41:0.7小区景观组团绿化、中央花园中央景观水池装修情况毛坯毛坯敏感

2、性分析：假定物业未来售价为6000元/平方米，可售面积为建筑面积的95%，建安成本2000元/平方米，以1500元/平方米的土地楼板价进行计算，初步估算结果如右表所示：住宅投资测算：项目总成本单位指标(万元)（元/平方米）土地出让费用243251500土地出让契税及其他77848前期费用3156195建安费用324342000配套设施费13784850利息费用2550157管理费用138786营销费用92457物业维修基金84052营业税及附加5130316不可预见费148191项目总成本867905352销售收入92436税后净利润4234投资回报率4.88%内部收益率6.60%土地楼板价

3、（元/平方米）1000110012001300140015001600投资回报率14.73%12.59%10.50%8.56%6.65%4.88%3.18%内部收益率18.89%16.28%13.78%11.32%8.93%6.60%4.33%投资建议：优势：建议和区相关部门进行谈判，获得上述地块的土地楼板价应不高于1500元/平方米。劣势：地块区域位置及周边楼盘情况地块范围松卫南路以东，海盛路以西，龙山路以北，龙翔路以南（南块）土地面积144.3亩规划用途商业容积率2.0可建面积192420平米绿地率20%建筑限高60米建筑密度40%机动车车位1540个金山新城B21、22地块本案基本信息

4、：周边主要楼盘楼盘名称龙湾华庭（中锐龙湾壹号）（08.10.7新盘）宏阳新村碧海云居开发商上海中锐置业有限公司上海房业联合开发有限公司住宅建面100000㎡72649㎡销售均价住宅：4000~5500元/㎡别墅：8500~9000元/㎡住宅：3000~4000元/㎡底层商铺：4000~7000元/㎡建筑形态4栋小高层，11栋联排14栋小高层容积率1.21.2绿化率35%45%车位配比1:0.731:0.83小区景观组团绿化、天然河道中央景观林带装修情况毛坯毛坯敏感性分析：一般而言，住宅物业周边的商业配套的售价为住宅售价的1.5~2倍，考虑到该地块靠近金山大道，处于新城区的中心位置，地理位置较

5、好，这里配套商业售价按8000元/平方米计算，可售面积为建筑面积的95%，建安成本3000元/平方米，以2000元/平方米的土地楼板价进行计算，初步估算结果如右表所示：配套商业投资测算：项目总成本单位指标(万元)（元/平方米）土地出让费用384982000土地出让契税及其他121363前期费用4188218建安费用577473000配套设施费16362850利息费用4470232管理费用2223116营销费用146376物业维修基金99752营业税及附加8119422不可预见费2349122项目总成本1376287150销售收入146292税后净利润6498投资回报率4.72%内部收益率6.

6、49%土地楼板价（元/平方米）1500160017001800190020002100投资回报率12.04%10.41%8.98%7.59%6.25%4.72%3.52%内部收益率15.45%13.66%11.80%9.99%8.24%6.49%4.80%投资建议：优势：建议和区相关部门进行谈判，获得上述地块的土地楼板价应不高于2000元/平方米。劣势：地块区域位置及周边楼盘情况基本信息：地块范围战斗港路以东，杭州湾大道以西，临桂路以北，龙胜东路以南土地面积132.6亩规划用途住宅（R3）容积率2.5可建面积22.1万平方米绿地率35%建筑密度30%金山新城E25地块周边主要楼盘敏感性分析：

7、假定物业未来售价为6000元/平方米，可售面积为建筑面积的95%，建安成本2000元/平方米，以1500元/平方米的土地楼板价进行计算，初步估算结果如右表所示：住宅投资测算：项目总成本单位指标(万元)（元/平方米）土地出让费用331501500土地出让契税及其他106148前期费用4302195建安费用442002000配套设施费18785850利息费用3540160管理费用189086营销费用126057物