大富房产富春江花园营销策划建议提案.doc

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1、大富房产富春江花园营销策划建议提案目录：第一部分：有关说明合作Z目标项目前期营销策略介入流程图未来项目策划纲要简要说明项日合作方式建议第二部分：初步提案一、关于对市场的理解与背景分析（一）宏观趋势点评（二）目前杭州整体别墅住宅市场（三）目前杭州的别墅市场特征简要分析（四）基木结论观点提示（五）木项目今后市场调研纲要与重点提示二、关于项H的认识与分析（一）项目基木指标与概况：（二）项目优势：（三）项目劣势：（四）机会点：（五）威胁点：三、项日定位方向建议（一）产品定位：（二）风格定位（三）市场形象定位：四、项忖营销操作建议（一）整体策略方向：（二）价格策

2、略：（三）销您渠道：（四）品牌主题（五）开盘时机与T程进度（六）营销阶段划分划分（七）销您理论支持（八）销售管理：五、广告与推广（一）简要分析：（二）推广主题：（三）品牌形象主要内涵第一部分：有关说明:合作Z目标1、在确保利润最大化的前提下，拟本案正式发售12个月以内完成销售达80%以上。2、以超前的开发理念和先进的营销手法槊造产品和开发商的品牌形彖，并为贵司成功开发其他项目萸定良好市场基础。3、帮助贵司建立科学、系统、规范的房地产开发模式和组织架构，并为贵司培养出一批优秀的营销人才。4、树立我司在杭州及全国的一流营销策划公司的品牌形象。二、项目前期营

3、销策略介入流程图三、项目策划纲•策划系列Z-：基地状况与地块坏境调研分析1、地理位置2、技术指标3、街区现状4、市政规划5、自然环境6、交通状况7、周边配套8、综合研判•策划系列Z二：市场调研分析1、总体市场概述2、区城市场研究3、典型竞争个案研究4、目标市场研究5、结论•策划系列之三：项1=1发展定位研究1、项目SWOT分析2、产品定位3、目标客户定位分析4^价格定位5、开盘时机于T程进度•策划系列Z四：产品规划设计优化建议1、总体规划2、建筑风格3、景观营造4、交通动线5、户型设计6、户型配置7、配套设施8、建材装修9、细部处理•策划系列Z五：品牌

4、策略1、总体品牌战略2、项目品牌概念与主题3、品牌传播渠道4、项目包装5、现场包装6、品牌建设与提升Z阶段策略•策划系列Z六：行销策略1、销售渠道2、价格策略3、销控策略4、销传培训四、项目合作方式建议1、项目前期整合营销策划，内容包括以下6个系列基地状况与地块周边环境调研分析市场调研分析项目发展定位研究产品规划设计优化建设品牌策略行销策略收费：分阶段收取策划费50万元时间：合同签订至项目开盘2、开盘示营销顾问，工作内容包括以下3个方面个阶段营销策划个阶段销您指导个阶段广告创意、设计收费：毎月收取服务费5力元时间：项目开盘至合同结束3、项日销竹代理T作

5、内容除上述项H前期整合营销策划外还包括以下个方血①开盘前销售理念销伟工作流稈销傅组织业务技能培训演练销伟管理制度②开盘后个阶段報体销伟策略的制定个阶段整体品牌推广策略的制定严格根据合同完成备阶段销售li标销售管理、培训个阶段广告创意、设计收费：根据项目总销金额2.5%收取第二部分：一、关于对市场的理解与背景分析（一）宏观趋势点评经过长时间的调整，随着住宅郊区化的发展，城市屮产阶级队伍的不断扩大，从上海、北京、深圳等地的情况来看，虽然由于前期一些别墅物业的开发理念落后、设计过时从而出现部分物业长久积压，或者一些不明原因而形成烂尾楼，这对别墅市场的发展有一

6、定的负面作用。别墅物业的空置量仍然较高，适合市场需求的别墅较少：但是别墅市场前景光明，素质高、设计独特、环境和地理位置好的别墅物业呈现旺销势头；已经步入了有序、成熟的运行阶段，这一点我们从发展商对别墅物业的开发理念、对别墅物业的区域选择，以及人们对别墅消费观念的升华……都可以看到。浙江作为沿海发达省市,私营、民营经济尤其发达,尤其杭州附近地区,高档住宅可以说具有一个很大的市场容最和市场成长空间,有待满足与挖掘。（二）目前杭州整体别墅住宅市场杭州正在打造屮国别墅Z城自古到今，西湖边的漂亮住宅一真是杭城一道显眼的风景，汪庄、刘庄、郭庄……只不过那时习惯称“

7、庄”、“园”、“庐”Z类,不大叫“别墅”。清末民初，懂得享受的文人名流游玩了西湖后常住下来，细细品味。各式各样风格的靓屛极多，儿乎把西湖围了一圈。也许是老杭州的遗风在起作用，这两年的杭州别墅市场逐渐趋热。和古人不同，现代别墅的触角己延伸至城西及远郊地区，星星点点、五颜六色的小小美屋散落在片片浓绿屮，分外好看。2000年初至今，众多房产公司在远郊竞相圈地做别墅产品，兴起一股热潮：1200亩的桃花源、1000多亩的金都•富春山居、350亩的力•安•秀水山庄，都称得上是前所未有的大手笔。于是，有业内人士预言，特冇的别墅环境使杭州成为屮国别墅Z城已初显倪端。（

8、三）bl前杭州的别墅市场特征简要分析杭州别墅的分布：在杭州市区东南西北方向，目前均有开发商进驻