大型商业地产开发可行性研究报告.doc

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1、大型商业地产开发新建项目可行性研究报告大型商业地产开发新建项目可行性研究报告（此文档为Word格式、下载后您可任意修改编辑！）第60页共60页大型商业地产开发新建项目可行性研究报告目录报告摘要31项目基本情况62投资环境、宏观经济市场与商业市场分析62.1xx市概况及投资环境分析62.2xx市宏观经济发展基本情况62.3xx市商业发展现状分析62.4xx市商业地产市场的基本情况122.5xx市商业地产市场发展总结193商业地产项目开发的政策、法律及规划依据194立地开发条件194.1项目立地条件194.2项目地块基本指标204.3商业区位及道路交通2

2、04.4附近商业及生活配套294.5市政基础及公建配套设施304.6立地综合评述315项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况315.1供给分析315.2需求分析345.3租售分析38第60页共60页大型商业地产开发新建项目可行性研究报告5.4对项目所在区域的商业地产开发的总体评价415.5商业用房项目SWOT分析426项目定位及设计建议446.1市场定位446.2产品定位506.3目标客户定位547项目综合分析57第60页共60页大型商业地产开发新建项目可行性研究报告1项目基本情况xx项目是xx房地产开发公司在xx地区开发的大型商业地产项目，

3、项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。为了更好的对xx项目进行定位和规划，xx房地产开发公司委托xx世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。2投资环境、宏观经济市场与商业市场分析2.1xx市概况及投资环境分析详细内容见附录二2.2xx市宏观经济发展基本情况详细内容见附录二2.3xx市商业发展现状分析我们认为xx市的商业发展有以下主要特征：l城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略发展要求还是对庞大购买力的追逐

4、，xx的商业吸引了国内外诸多商家的进驻，可以说xx的商家数量之多和种类之全在全国都是领先的。l商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，xx第60页共60页大型商业地产开发新建项目可行性研究报告市商业的年平均增长速度均在15%左右，这要比同期GDP平均增长速度高出约1/3左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场和超市为代表的先进商业业态在xx得到了年均增速30%以上的高速发展。l商业重心逐步迁移，伴随着xx的城市化进程与住宅开发，商业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西、北四环的商业发展已经初现端倪。未来几年，环四环商业经济带将迅速

5、崛起。l商家战略布点加速，在商业发展的良好形势下，借助2004年年底商业领域全面开放的机会，国内外知名商家纷纷加速在xx的战略布局。三环、四环甚至是部分五环区域商业项目都成了商家竟相角逐的对象。2.3.1影响商业发展的需求因素分析影响一个城市商业发展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯，其中城市的消费水平除了受消费习惯等其它因素影响外，最主要的是受消费者规模与消费购买能力的影响。本节将分别阐述分析。2.3.1.1巨大且不断增长的人口规模是商业发展的基石截止2003年末，xx市常住人口1456万人，其中户籍人口1148.8万人。外来人口307

6、.2万人，如果加上规模庞大的流动人口，无疑将形成一个巨大的消费市场规模。与此同时，伴随着xx第60页共60页大型商业地产开发新建项目可行性研究报告房地产市场的开放和户籍身份的淡化，越来越多的相对富裕人口开始涌入xx置业与就业（xx有的楼盘甚至有超过50%以上的购买者是外地人），这使得xx人口的数字更加庞大。而持续扩张的人口基数也使得xx的消费规模达到一个令商家垂涎的地步，为商家的成功经营奠定基石。2.3.1.2领先全国的购买力水平是xx商业真正繁荣的关键近几年，xx市居民的平均购买力水平持续排名全国前四名之内，居民收入水平持续增长。2003年，xx的

7、城镇居民人均可支配收入更是达到13882.9元，生活费支出达11123.8元。同时，居民消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升。住房和购车成为新的消费热点，特别是私家车消费正处于加速阶段，2002年xx市居民私家车保有量约为80万辆，而到2003年年底已经达到104万辆，汽车消费的高速增长带动了相关产业的发展，同时也从根本上扩大了居民的行动半径，进而使其消费习惯得到质的改变。当然，对商家的商业设施的停车设施的建设也提出了新的要求，与本项目特征类似的xx金四季购物广场的火爆原因中，1500辆的免费停车位起了关键作用。2.3.1.3

8、消费习惯一方面消费习惯对现有的商业发展起着指导作用；另一方面，通过正确引导，消费习惯也可以做到逐步调整。消费