酒店定位及分析报告.doc

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1、产权式酒店定位（操作）分析报告一、株洲市酒店、宾馆现状分析（一）我们调查的酒店主要有金德宾馆、国宾大酒店、金龙大酒店、株洲大饭店、绿园大酒店、金都宾馆、西苑宾馆、新天大酒店、天宏大酒店（在建）。（二）主要分布状况：人民路三家，建设南路四家，河西长江广场两家。（三）各酒店详细情况（见附表）：（四）上各酒店调查情况分析：①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中金德、国宾因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。②入住率比较高的酒店主要有新天大酒店、国宾酒店和金德

2、宾馆，平日的入住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是新天大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。③新天、金德、金龙、西苑等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在株洲市有着相当大的市场。(五)株洲市在售产权酒店分析1.保利大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：①与金源酒店合作；②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客

3、户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。③投资总额低（42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。2.天宏大酒店：位于国宾对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障；②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣；③、因其是株洲市第一家产权式酒店，市场不成

4、熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。二、目标客户分析（一）.销售目标客户：1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。（即与保利新一佳的养老铺、供学铺省心投资概念相同）2.中小企业、公司（二）.酒店客源：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人员三、酒店定位分析1.根据株洲市的酒店业现状和项目周边情况（服装行业商务人士集中），建议定位为三星级。2.主力户型：40平方米的占90%（其中包括公摊面积20平方

5、米左右），既符合国家规定标准（《旅游涉外饭店星级的划分与评定》规定四星级以上客房最小面积为20平方米），又有利于产品的销售（投资总额低）。套间60平方米，占10%。3.通道宽度在2.1米左右。4.精装修后出售（将装修成本计算在销售价格，预计为300元/平方米）。5.大厅设在市场一楼，面积200平方米左右，停车场负一楼，饮食在群楼五楼与市场共用，建议在塔楼6楼、7楼设立相应文娱、体育配套。四、成本分析及定价依据1.面积计算：①大厅面积200平方米②塔楼面积800平方米一层，共20000平方米2.建议销售均价在3100

6、元/㎡。定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08×40)]。例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为

7、60%；则平均每一间40㎡的客房年收入为180×0.6×365=39420元；按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：39420×0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420×0.3=11826元；按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：11826÷0.08=147825元单位销售价格为：147825÷40=3696元。(具体分析见下页的酒店经营状况与定价分析表)酒店经营状况与定价分析表建筑面积收益收益分摊可销售价格计算方式（经营状况）房间牌价折扣(折后价)住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)

8、回报业主（占30%）总额单位售价40㎡（按50%分摊计算）基本状态2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%3650025550109501368753421.88中间状态2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.331024012800