凯旋生活广场投资可行性研究报告

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1、凯旋生活广场投资可行性研究报告目录目录1一、总论21.1项目简介21.1.1建设地点21.1.2项目现状21.1.3项目总体规划要求21.1.4项目建筑面积指标31.2项目法人概况31.3编制依据31.4项目建设的必要性31.5主要经济技术指标41.6结论5二、市场分析52.1上海房地产市场总体分析52.2商业用房市场分析62.3餐饮娱乐用房市场分析92.4办公楼市场分析10三、投资估算与资金筹措123.1投资估算说明123.2建设投资133.3资金筹措133.4资金使用计划13四、财务效益分析134.1财务评价编制依据134.2基础财务数

2、据与说明134.3销售收入预测144.3.1办公楼出售、出租收入144.3.2商场出售、出租收入144.3.3餐饮娱乐出售、出租收入144.3.4车位经营收入154.4项目的损益15前言凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同（附件1），并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划，为进一步繁荣普陀商业，上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除，规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合

3、商贸区，为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人民币，拟转让40-60%项目股份，转让价格在2亿人民币左右。一、总论1.1项目简介1.1.1建设地点凯旋生活广场（暂名）项目，项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场（规划）以东，规划总用地面积为5.92公顷（以实测为准）。项目具体位置见附件。1.1.2项目现状动拆迁工作已经完成，目前正在进行规划方案的报批。1.1.3项目总体规划要求项目占地面积59184平方米，规划建

4、设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区，土地使用年限为50年，规划容积率为3.9,建筑密度38%，绿化25%。1.1.4项目建筑面积指标凯旋生活广场项目从功能上分为三部分，裙楼1～4层为商业用房；裙楼5、6层及一栋12层小高层的7～12层部分为餐饮娱乐用房；两栋高层的7～24层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为323209平方米，其中地上建筑面积为230818平方米，地下建筑面积为92391平方米。按功能分：商业建筑面积为80827平方米，餐饮娱乐建筑面积为58983平方米，办公建筑面积为91008平方米，地下停车、设备用房面积为

5、92391平方米。基地容积率3.9，建筑密度37.84％，绿化率25％，机动车停车泊位922辆，非机动车泊位6469辆。1.2项目法人概况企业名称：上海建配龙房地产有限公司住所：上海市普陀区真北路1531号法定代表人：郑良贤注册资本：人民币贰仟伍佰万元企业类型：有限责任公司（国内合资）经营范围：房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。1.3编制依据本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料，结合有关的政策法规和普陀区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据

6、。1.4项目建设的必要性1.4.1符合普陀区发展规划要求普陀区是上海中心城区之一，位于市区的西北部，是上海的陆上交通枢纽，以及上海通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，普陀区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，普陀区的主要经济指标年均增速达15%以上，实现了五年翻番，物贸交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。为了进一步发展普陀经济，普陀区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发

7、，形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”；建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。本项目拟建的凯旋生活广场充分体现了普陀区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动普陀区

8、新一轮发展规划的实施。1.4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益根据真北路地区的发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德龙超市、欧倍德、光彩小商品市场、上海市花卉交易