爵士丹庭项目可行性报告123644076

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1、龙华路天外天项目投资分析报告一、项目概况天外天项目位于海口市老城区解放路商圈----龙华路核心地段，数条城市动脉在这里盛世集结，都市核心枢纽所在，繁华深处，生活便捷。成熟的生活配套，浓郁的商业氛围，是不可多得的房产黄金投资宝地。项目包含一栋九层的金都大厦附楼现房,.建筑面积5905.83平米；两快临街土地,土地面积共17958.39平米（合计26.94亩）,其中两条宽20米的规划路占土地面积3858.40平米(合计5.79亩)；剩余项目建设土地面积14099.99平米（合计21.15亩）；土地容积率2.5,建筑密度2.2%,绿化率40%以上，根据容积率情况，本项目土地可建建筑面积约3

2、5249.98平米,其中地上可销售面积约为28749.98平米,三层商业铺面建筑面积约16500平米，住宅面积约26349.97平米，，地下人防工程建筑面积约6500平米。二、项目优势1、区域优势：项目位于海口市绝对的商业中心，靠解放路商圈，是连接国贸商务区的纽带地段，周边有海南医学院、海医附院、新友谊商场、东方广场、肯得基、麦当劳及银行等相关配套，区域优势明显，人气极旺，是住家及投资的最佳地段。2、交通优势：项目临龙华路主干道及两条宽20米的规划路，至金融贸易区仅2公里左右。附近有十几条公交路线经过，交通四通八达。3、地块优势：本项目三面临路，可建临街商铺，商业价值较高，本项目毗邻

3、本公司正在开发的海南最大体量商业地产项目---18万平米海南大都会，随着该项目的成功经营，对周边商业配套将起到“羊群效应”，周边商铺商业价值会大幅度提高；该地段建住家型的住宅房产，由于生活商业配套非常齐全，也同样会受到置业者的青睐。三、市场分析根据目前市场运行情况及项目的地理位置，在详细的市场调研分析下，本项目住宅客户定位为自住、投资为住的目标客户。户型设计大部分以中大户型为主，商业铺面定位为投资自营为主的客户，铺面自由分割，本区域由于是海口市的核心地段，住宅无论是自主还是投资都十分理想，商铺更是租金高，回报率高，根据周边目前其他在售项目情况来看，只要市场定位准确，大部分项目销售周期

4、短，销售走势头良好，销售不成问题。四、销售分析根据本项目及市场情况，在不同阶段做不同的促销手段。暂按以下计划进行：1、认知推广期销售15%。2、销售成熟期销售30%。3、销售高潮期销售45%。4、销售结束期销售10%。五、财务分析1、总销售金额：根据对周边在售项目的市场调查情况，经过综合初步分析，本项目住宅预计每平方米建筑面积预期值平均销售价格为5000元（毛坯房），保守按80%计算，2每平米建筑面积平均销售价格为4200元，可销售建筑面积约为32255.80平米（含已建成的金都大厦附楼5905.83平米），总销售额约为135474360元（毛坯房）；商铺一层每平米建筑面积平均预期望

5、值价格为25000元，保守按80%计算,每平方米建筑面积平均销售价格为20000元,可销售面积约为4800平方米，销售额为约96000000元；二层每平方米建筑面积平均预期值销售价格为6800元，保守按80%计算,每平方米建筑面积平均价格为5440元，可销售建筑面积约为5850平方米，销售额约为31824000元；三层每平方米建筑面积平均预期值销售价格为5800元，保守按80%计算，每平方米建筑面积销售价格4640元，可销售建筑面积约5850平方米，销售额约为27144000元；以上总计销售金额约为290442360元。（参考案例见附件一）六、总成本（1）、土地成本：目前根据市场土地

6、出让交易实际情况及政府对土地价格调控情况(如旧城改造的玉沙村土地评估价格为300万—350万/亩)，本项目土地保守成本250万/亩，合计67350000元。(参考案例见附件二)（2）、园林费用、建筑安装成本及相关报建手续费用，共计需投入成本约42299976元。（按建筑面积1200元/平米计算）（3）、营业税及其他费用（约5.7%）：约16555214.52元。（4）、销售管理及广告费用：约1100000元。（5）、建成金都大厦附楼15000000元。以上成本总计约为142305190.52元。综合计算后利润：约290442360元-约142305190.52元=约148137169

7、.48元。2