恒丰置业可行性研究报告(审定稿)

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1、恒丰置业项目可行性研究报告项目名称：滨江BJ03区块R21-10地块省直专用房项目开发单位：杭州恒丰置业有限公司日期：2006年3月目录第一章项目概况1第一节项目基本情况1第二节项目建设主体简介1第三节项目主要经济技术指标2第四节项目开发建设意图2第二章项目市场分析及定位3第一节住宅市场分析及定位3第二节公建配套及商业市场分析及定位7第三章项目建设计划及工作分解8第四章项目投资估算11第一节项目物业分类11第二节项目投资估算依据12第三节项目投资估算表14第五章项目资金筹措和营运16第一节项目销售收入的估

2、算16第二节项目资金平衡分析16第六章项目经济评价17第一节项目销售收入和利润估算17第二节项目财务评价17第七章结论18恒丰置业●滨江BJ03区块R21-10地块省直专用房项目可行性研究报告第一章项目概况第一节项目基本情况项目位于杭州市滨江区省属用地滨江BJ03区块R21-10地块，处于钱江四桥和一桥之间，东临主干道建业路、南临规划支路、西临上铁四公司地块、北临主干道滨盛路，交通便捷，地理位置优越。项目东面为青少年活动中心和居住区公园，南面为综合商业用地，西面为正在建设中的区级大型公建中心，北面为规划中

3、的大型居住区。项目占地约138亩，规划建设用地面积7.58公顷，总建筑面积25.5万平方米，其中：住宅17.03万平方米，公建配套及商业2.15万平方米，地下建筑6.33万平方米。现状地势平坦，目前为农用地，有少量农居房。本项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的省直“专用房”建设项目。为加快项目建设进度，省政府成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议，负责协调省直单位专用房建设、管理和销售中的有关事宜，并将此项工程列入省重点工程项目，要求严格按照基本建设程序抓好项目的开发建设管理工作。根据浙江省

4、省直经济适用房建设联席会议（[2005]2号）会议纪要精神，项目前期准备工作进展顺利。1、项目建设主体--杭州恒丰置业有限公司已组建。2、项目计划已报经浙江省发展和改革委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅（浙发改函[2005]232号文）批准正式立项。3、项目规划条件已申领，通过招投标确定了设计单位—浙江华坤建筑设计研究院，完成了项目规划设计方案的编制，并按程序报规划主管部门批准。第二节项目建设主体简介杭州恒丰置业有限公司由杭州银河房地产开发有限公司和萧山地方建设发展有限公司出资组建。杭州银河房地产开发

5、有限公司成立于1993年3月，具备相应的房地产开发资质，现有各类工程技术及经济管理人员30多人，其中硕士研究生3人，本科及大专以上学历人员20多人，具有中高级专业技术职称的人员近2019恒丰置业●滨江BJ03区块R21-10地块省直专用房项目可行性研究报告人。历年来，杭州银河房地产开发有限公司开发建设了银河小区、银河商务中心、银通大厦、银河公寓、西仓弄公寓等多个项目，累计竣工面积30万平方米。第三节项目主要经济技术指标根据项目规划条件和主管部门的要求，初步确定该项目的主要经济技术指标：项目基本指标1、毛地

6、138亩2、建设用地7.58公顷3、总建筑面积255007平方米4、地上建筑191747平方米其中住宅170273平方米公建配套及商业21474平方米5、地下建筑63260平方米其中全地下室58851平方米半地下室4409平方米6、容积率2.57、绿化率30%8、建筑密度18.3%9、住宅总户数1302户10、小区总人数4400人11、机动车位配比1:1.07第四节项目开发建设意图由于本项目是为解决省直属机关、企事业单位干部职工房改遗留问题而建设的“专用房”，因其特殊性，项目住宅部分受到相关政策性条件的限

7、制而无法按市场化原则来实现其利润最大化，因此在本次“专用房”开发建设中，我们把提供高质量住宅产品，满足特定居住人群现代居住行为方式，提高住宅居住环境质量,19恒丰置业●滨江BJ03区块R21-10地块省直专用房项目可行性研究报告完善住宅使用功能，构建生态居住空间，最大限度提高省直属机关、企事业单位干部职工满意度，来获得良好的口碑，充分提升公司的社会形象和品牌认同度作为本次项目开发建设的前提性目标；在实现以上目标的同时，应充分挖掘各方资源和发挥自身优势，实现预期效益。为此我们确立了本次项目开发建设的总体目标

8、：在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益。第二章项目市场分析及定位根据本项目的开发意图和总体思路，滨江项目分为两大部分：一是住宅部分，主要满足省直机关干部人群的住房问题；二是公建配套及商业部分，主要满足对小区内业主的日常居住需要和区外一体化综合商业物业经营需求。第一节住宅市场分析及定位一、住宅市场背景及政策因素分析从本项目所处的市场背景层面上分析，随着国民经济的快速增长，房地产业得到了突飞猛进的发展，固