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1、****半岛酒店投资分析一、投资构成估算总投资：1、土地使用费2、前期费用3、政府各类规税费4、设计费5、建筑工程费其中：土建工程25964万元880万元34.55万元150万元503.97万元19606.13万元二次装修6、设施配套费用7、营销费用8、财务费用5、不可预见费10292万元7793.25万元1256.86万元392.12万元2160.06万元980.31万元二、总资金和资金筹措总资金（包含建设期间资本化利息）25964万元其中：注册资本10000万元三、可行性研究报告资料的预测和选定可行性研究所使用的资料和基
2、本条件,是根据东莞市而上同类型的酒店的实际经营情况作参考，以东莞市而上的实际情况而确定的。1、营业收入的测算标准1.1、客房营业收入本酒店有各类客房328间，东莞市面上同类型酒店的房租一般每天在600-700元之间（如御景湾酒店、塘厦三正半山酒店、喜来登大酒店等,本研究报告适当降低标准,按客房每天每间550元计算。根据东莞地区的客房情况，开房率按62%的标准计算,房租侮年递增5%o1.2、饮食营业收入本酒店有1000人的宴会厅和30间中、西餐厅包房。东莞市同类型酒店的饮食服务收入一般为客房收入的1.2-1.4倍，本研究报告适
3、当降低标准，选定饮食服务收入与客房收入的比例为l：lo1.3、康体与娱乐营业收入本酒店康体与娱乐设施包括卡拉OK、歌舞厅、健身及桑拿浴、桌球、麻将等项目，KTV包房为60间，桑拿房为80间。根据东莞市同类型酒店的营业资料，康乐与娱乐营业收入为客房收入的100%,本研究报告按康体与娱乐营业收入与客房收入的比例按1：1计算。1・4、其它服务收入其它服务收入包括旅游服务、客运服务、票务服务、电讯服务、会议服务、商场、洗衣服务等，本研究报告按入住客人的40%,每人每天消费40计算，每年递增5%o2、营业成本的测算标准2.1、客房营业
4、成本根据东莞市同类型洒店的标准，本研究报告按营业收入的7%计算。2.2、饮食营业成本根据东莞市同类型酒店的标准,2.3、康乐与娱乐营业成本根据东莞市同类型酒店的标准,2.4、其它服务成本根据东莞市同类型酒店的标准,3、营业费用测算标准本研究报告按营业收入的45%计算。本研究报告按营业收入的30%计算。本研究报告按营业收入的40%计算。3.1、人员编制及工资标准根据东莞市同类型酒店的标准,员工配置系数一般为1.5-1.7之间，本研究报告按1.6的系数配置员工，本酒店共有328间客房，需配置员工524.8人，考虑本酒店的经营范围
5、及酒店的形式，参考同类酒店的标准，总员工人数为780人，人平均工资按每月1600元计算,工资总额每年递增5%。3.2、广告费根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的3%计算。3.3、水电煤气根据东莞市同类型洒店的标准，按营业收入的6%计算。3.4、维修保养费根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的2%计算。逐年递增5%。3.5、行政管理费（1）、培训费营业期第一年为工资总额的8%,第二年为第一年的40%,以后每年递增5%。（2）、服装费营业期第一年为每人1000元，第二年为第一年的50%,以后每年递增5%。（3）、办公差旅费
6、根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的1.5%计算。（4）、交际应酬费根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的2.5%计算。（5）、董事会费根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的1.5%计算。（6）、顾问费根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的1%计算。3.6、工会经费根据东莞市同类型酒店的标准，按当年工资总额的概计算。3.7、保险费根据东莞市同类型酒店的标准，按固定资产原值的3%计算。4、土地使用费及税项4.1、土地使用费由酒店向国家征用土地，并按国务院规定，建设期免交土地使用费，营业期开始后按每年每平方米20元计交
7、，每隔五年递增10%。4.2、税项（1）、营业税根据国家有关规定，酒店内客房、餐饮及其他服务按营业收入的5.5%计交，康体与娱乐按营业收入的22%计交。(2)、所得税根据《中华人民共和国企业法》及其它有关法律的规定，本酒店的所得税率33%,从获利年度起计。5、固定资产折I口和开办费摊销根据《中华人民共和国企业法》及其它有关法律的规定，属注册资本部分的固定资产折旧不能作为偿还投资本金和利润之用，只能留着企业使用。本研究报告把注册资本部分的折旧作为酒店的固定资产更新、重置的费用。本酒店固定资产折I口和开办费摊销如下：(1)、注册
8、资本金折I口按10年直线折旧，不留残值。(2)、注册资本以外部分折旧按10年直线折旧，不留残值。6、投资本息的偿还贷款按分期等本偿还方式安排贷款本金的偿还和利息的支付。注册资本作为自有资金,贷款投放的资金,可用折I口偿还本金,贷款利息计入企业费用开支•并按年利率6.12%计算，以10年为偿
