住宅项目定价方法探讨及操作实务.doc

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1、住宅项目定价方法探讨及操作实务在住宅项H定价实践屮，其定价方法较多，其屮主要有成本加成定价法、竞争定价法、尾数定价法，以及差别定价法。在本文屮，主要介绍-•种能够运用于房地产企业屮实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。一、常见的住宅项目定价方法1、成本加成定价法它指的是在项n单位成本的基础上加上一定比例的n标利润作为项n的单位售价，其公式为P=cx（i+n）,但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的H标利润,而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。2、竞争定

2、价法它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项H定价实际应用屮将会遇到障碍。3、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主耍因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其屮的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项H类似的项H进行类比后分别一一赋予

3、分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项F1的总分，再次通过所得出的各项H的总分与已知项H的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项忖的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出毎一单兀的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值乂仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。二、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因索，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格

4、及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高,详见下表1o三、权重的确定笔者运用价值工程屮的0〜9评分法來确定权重。表2住宅项H影响因素权重计算表（0〜9评分法）U1、项目均价的确定影响因素位置价格配套交通物业管理周边环境城市规划楼盘规模囂面尸型开发商品牌广告得分权重位置X4.5566667889974.50.125价格4.5X566667889974.50.125配套44X55556778864.00.108交通334X4.54.54.55667754.50.092物业管理3344.5X4.54

5、.55667754.50.092周边环境3344.54.5X4.55667754.50.092城市规划3344.54.54.5X5667754.50.092楼盘规模2234444X556645.00.076建筑风格及立面11233334X4.55534.50.058户型112333344.5X5534.50.058开发商品牌0012222344X4.524.50.041广告00122223444.5X24.50.041合计・不，594J1通过农2确定的各影响因素的权重和拟售项H及类比项H所赋予的分值，由公式得出各项H的总分，其小n表示项H影响因

6、素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3。影响因素权重(Wi)拟售项目分值(FJ类比项目1分值(Fil)类比项目2分值(F12)•••0.125价格0.125配套0.108交通0,092物业管理0.092周边环境0.092城市规划0.092楼盘规模0.076建筑风格及立面0.058尸型0.058开发商品牌0.041广告0.041合计1s厂知"M「・•:口：厂£1表3类比量化定价法计算表然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即Pw+bS[4],其屮P为项F1均价，S为项FI得分，确定参数q和b后，代入拟售项H的得分，即可得

7、拟售项H的均价。五、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一•单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。1、项H位置价格调整系数项Fl位置价格调整系数是指在一个小区小，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相対高些,如表4所示。表4项H位置价格调整系数表注：其屮m、k—•般在5%

8、以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超过15%o2、项H楼层价格调整系数项H楼层价格调整系数是指根据用民的生活习惯、楼层高低所体现的通风