休闲步行街可行性研究报告.doc

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1、休闲步行街可行性研究报告港澳华庭休闲步行街可行性分析报告目录第一部分项日基木情况第二部分屮标背景分析第三部分嘉兴商贸市场分析第四部分项日的市场定位和营销策划第五部分项H成本测算第六部分项目收入测算第七部分项日收益分析第八部分总体经济评介1第一部分项目基木情况嘉兴市土地管理局于二000年十一月三十日发布了《嘉兴市国有土地使用权招标公告（嘉土（2000）第3号）》。对编号为2000-4号地块（即木项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调杳、科学的研究分析，并聘请了国内--流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了

2、令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。一、本项口土地概况：本项日地块位于嘉兴市屮心最佳商贸区的心脏地带，出让土地血积37097.9平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。二、本项1=1土地规划要求：1•地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。2.地块平均容积率为1.5O3.建筑密度不人于50%o4.绿地率不小于15%。5.硬地率不小于10%。6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在15米以下，靠近少年路一侧高度控制在24米以下。第二部分屮标背景分析我公司对木项日的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国

3、经济的增长持乐观的看法，屮国未來的经济走向将极人地改变屮国普通居尺的生活水、F，人民的消费水平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为-•体的人型商业屮心将会出现，港澳房产将抓住这一劝史机遇，2不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、簡业文化的发展，为二十一世纪的新嘉兴带來一个标志性的建筑和商业中心。一、宏观经济出现重人转折，经济增长新周期來临1、1999年是屮国经济周期的谷底1999年屮国人多数经济指标处于景气低迷状况，全国GDP增长率只有7.1%,为1992年以來的最低，投资增长率只有5.6%,为1993年以來的最低，

4、社会消费品现价零伟额增长率只有6.8%,为1994年以来的最低，因此1999年将是我国经济的谷底。2、2000年屮国经济出现稳定冋升在出口拉动及政府扩人内需政策下，2000年我国经济稳步冋升，固定资产投资前三季度达12.9%,比1999年同期提高4.8个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，T业产品销售率达98.1%,T.业的维持发展表明经济的后势潜力巨人;今年前三季度物价也开始止跌冋升，全国居民消费价格总水平累计上升1.2%,而去年同期为-1.6%,这种种迹象都表明屮国经济U经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。3、2001年经济将进一步增长20

5、01年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，屮央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加人投资力度，刺激经济进一步冋升。我们也将加入WT0,与世界经济接轨，充满活力的宏观经济坏境有利于投资。%1.嘉兴市经济现状及发展嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100公里，铁路、公路、航运等水陆交通T•线发达，交通便利。嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，日前所辖五县两区人口共睨0刀人，其中市区78力人1_1。1.主要经济指标1978198519901995国

6、内生产总值（亿尤）13.2910.9881.33317.29人均国内生产总值1601366258297503嘉兴市匕进入人均国内生产总值1800美元的阶段，表明匕实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。2.非国有经济比重占绝对地位国有经济个体私营经济集体经济198051.3%0.1%48.6%(199513.7%21.6%49.9%]19991.5%52.0%21.1%r£非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是嘉兴能可持续发展的最重要的基石，它为木项目的招商提供了广阔的市场空间。3.户口管理制度的改革和城市化进程的加快浙江省政府

7、颁布了《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》，明确规定从2000年起，小城镇实行按居住地登记八口的管理制度，大小城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从2001年起，各地将取消进城人口控制指标。这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加人，与口益收紧的十•地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。三•建国路作